九龙湖畔 魅力南园

颐和南园物业服务方案

——万科物业

项目经理介绍

拟派项目经理：张锋

11年万科人 I 基层历练者 I 内外盘管理经验 I 南京市优秀项目经理

2012.7-2014.8 南京万科物业管理有限公司 金色里程 管家

2014.9-2018.2 南京万科物业管理有限公司 金域蓝湾 专业经理

2018.3-2019.2 南京万科物业管理有限公司 文化名园 项目经理

2019.3-2021.3 南京万科物业管理有限公司 中冶天城 项目经理

2021.4-至今 南京万科物业管理有限公司 翡翠逸景 项目经理

2021年 荣获南京市优秀项目经理

2022年 万科集团十年服务奖-表现优异奖

2021年 在管翡翠逸景小区荣获江苏省物业管理示范项目称号

• 工作经历

以梦为马 不负韶华

• 获奖荣誉

CONTENTS

01 做小区成长的陪伴者

02 做生活场景的营造师

03 做物业行业的手艺人

目录

04 让更多资源奔赴南园

1

05 同样的价格 更精彩的生活

做小区成长的陪伴者

稳定的经营 I 资金支持 I 更多客户的选择

公司发展历程

独立业务板块 市场化程度高 团队稳定性强

万物云

• 公共资源

覆盖所有万科物业住宅小区提供公共资源代理经营服务

与一线主流品牌广告投放商合作，资源保障

广告、场地合计44种公共资源业务展开，经营能力保障

• 友邻市集

为万科业主提供果蔬生鲜、日常用品、家居家政等生活服务

住户在“友邻市集”的消费金额会按照比例纳入“友邻计划”资金池用于支持所在社区硬

件更新、文化建设及住户权益等

• 万物为家

朴邻（万物云旗下社区房产经纪服务商）

业务覆盖北京、上海、深圳、武汉等全国60多个大中城市

拥有近千家专营店，近5000名资产管家为近千万户家庭提供专业的房屋资产代理服务

万物严选（万物云旗下房屋改造焕新品牌）

延承万科30年房地产开发经验，200万套装修房工程积累

推出厨房焕新、卫浴焕新、阳台焕新、功能升级及相关配套服务

2022年，万物云实现营业收入301.06亿元，其中住宅物业服务收入148.1亿元，占比49%

旗下生活服务、资产服务等经营业务板块增长迅速，为业主资产增值保驾护航

万科

物业

誉鹰

平台

万物

云城

万御

安防

万物

为家

万物

成长

祥盈

企服

万物

梁行

万睿

科技

第五

空间

经营能力强

“做城市住宅成长的陪伴者”

万科物业成立于1990年，于行业率先提出管家式全生命周期的住宅物业服务模式，连续十年蝉联中国物业管理综合第一，

被众多的中国城市居民选择为物业管家。

历经三十余年发展，万科物业以技术驱动，营造健康、人本、丰盛的宜居家园，提供房屋全生命周期的服务。为业主资产

保值增值保驾护航，致力于让更多用户体验物业服务之美好。

服务能力全国均衡分布

120 个具发展潜力的大中城市

3446 个在管住宅服务项目

项目一体化运营

强大的资金支持

万科物业承诺：

1、保障以上整改项（共34项）全部完成，如资金不足由万科物业补足，如资金结余，结

余部分仍用于现场其他整改事项

2、如现场发生紧急事项需垫资处理，万科物业承诺无息垫资

01

智慧化改造

人行出入口智能升级车

行出入口智能升级

单元门禁升级

……

02

设备设施焕新

电梯应急维修

照明修复及夜间景观亮化

排水系统修复

地库除湿机维修

园区路面修复

园区周界维修出新

木质结构景观焕新

……

05

幸福空间打造

园区标识焕新

体育公园、童趣主题区、

乐活康体区、星空戏水区、

有氧健身区打造

24小时幸福驿站升级

庭院增值服务

管理与服务物资采购

……

03

公共空间秩序维护

消防系统应急补充

监控系统修复、升级

物防技防装备升级

园区周界维修出新

……

04

投入资金：400万

公共空间焕新

保洁、绿化开荒

垃圾转运点标准化管理

保洁机械化作业设备投入

绿化补种、亮点打造

亲水漫步区打造

……

做生活场景的营造师

南京18+复合型低密度小区管理经验

多场景的居住和生活体验

打造颐养和谐的多场景园林式生活区

居住场景篇

居住场景—保洁开荒

园区垃圾清理 楼道杂物清理 园区除尘 路面冲洗

居住场景—保洁作业

 保洁员年龄控制在65周岁以下，服装整洁

 通过流程及作业标准培训且经验证合格后方可上岗

 10米安静距离，避免工作中闲聊

 《清上加亲》服务，强调微笑服务是物业人最基础的服务

高压清洗机 驾驶式扫地车

 管理要求

保洁管理体系

 零干扰——“错时”、“集中”作业相结合

 零污染——“日产日清”

 高品质——“人过地净”

每

周

全

员

大

扫

除

居住场景

—绿化开荒

整改措施

 对绿化带里枯枝、落叶进行集

中清理

 进驻后全面统计园区死亡乔木

数量及品种，上报业委会及政

府监管部门后进行清理

 绿化生长过于茂盛，且

无塑形

，

进驻后首月对园区灌木进行集

中修剪整形

 冬季休眠期对高大乔木进行整

体抽枝修剪

居住场景—绿化补种

土壤翻种 草皮麦冬补种 灌木补种 花卉补种

居住场景—亮点打造

小区出入口

园区内景观

时花装扮 小品装扮 夜间亮化

时花装扮 小品装扮 夜间亮化

居住场景

—亮点打造

千鸟

围

花

墙装扮

绣球鸢尾

廊架装扮廊架装扮

悦湾

1栋周边

泓湾

7栋周边

东门附近

居住场景—亲水漫步区打造

水景现状

1、水系内垃圾杂物淤泥清理，

对水藻、苔藓类野生植物进

行消杀

2、在馨湾大湖处增加大功率

水泵，沿河道铺设管道分别

至畅湾上游、馨湾上游，并

设置过滤系统，使水系循环

措

施

园区水景缺乏维护，水藻浮萍青苔泛滥、水边杂草丛生。

近颐畅湾8栋 近颐瑞湾小桥 近颐畅湾15栋 近颐盛湾9栋 近颐嘉湾1栋

居住场景—亲水漫步区打造

措

施

1、重点点位水生植物补种补栽，如盛湾21和9栋附近、嘉湾1和3栋附近、馨湾28-27附近、南门荷花池等区域

2、增设喷雾设施，美化园区环境

3、颐馨湾人工湖喷泉修复，定时定点开放，增加湖景灵动性；

4、水景周边增加夜间灯光亮化

居住场景—病虫害防治和消杀

1、病虫治理理念：预防为主，防大于治

选择适当的时机进行施肥，促进植物的生长发育，同时增强植物的

抗病虫能力

定期喷洒药物进行治疗或者预防

2、全面消杀：

第三方专业公司定期进行消杀，每年4月-10月每月4次，每年11月次年3月每月2次

生活场景篇

生活场景—管家服务

服务代言人+客户体验官

 无所不能的管家及时响应业主的服务需求

 通过视、听、嗅、感，站在业主视角，审视服务品质

网格化管理+走动式服务

触点营造｜入户访谈、长者关怀｜管家有下班、服务不掉线

多元化沟通+高效率响应

幸福驿站｜“住这儿”APP ｜管家热线｜管家企微

凤梨一号

自助服务终端

行业首创 24小时全天服务

邮包服务 阅读空间 会客空间

生活场景—幸福驿站升级

便

民

服

务

雨伞架 服务百宝箱

轮椅 充气筒

生活场景—标识焕新

现 状

小区楼栋指引标识、楼栋单元标识、楼层标识、宣传公告栏等进行全

面出新

整改

措施

生活场景—管家惊喜服务

冬日暖心服务送姜茶

夏日送清凉 业主生日会 婚庆现场布置 乔迁之喜

25

 开学季有礼

 泡沫之夏

 星空电影节

 亲子DIY活动

 圣诞节圣诞老人大游行

 帐篷派对

 ……

儿

童

关

怀

长

者

服

务

 建立老人台账，摸清服务底盘

 基本生活物资/药品代买跑腿

 爱心剪发、爱心义诊、

 掼蛋大赛、重阳节—长者生日会

 一对一智能手机/家居使用教学：微信、支付宝、医

院挂号、健康码、外卖、娱乐

 ……

生活场景—生活有乐趣 长者有关怀

生活场景—庭院增值服务

27

根据庭院业主需求：

 服务中心提供免费院落消杀服务，2次/年

 服务中心为庭院业主提供院落防腐木保养服务，1次/年

 服务中心提供免费院落设备平台雨水管道疏通养护服务，2次/年

 管家每半月对空置房进行一次巡查服务，空置院落打理服务，2次/年

服

务

升

级

空间布局

文娱一体

整体美化

生活场景—文体休闲空间打造

现

状

颐畅湾架空层荒置，布置较

单一，缺少打理规划

业主活动区 儿童游乐区

休闲会客区 老人活动中心

空间布局

文娱一体

整体美化

生活场景—体育公园打造

1、对现有篮球场、网球场地面沉降断裂部分进行修复，修复后地面重新出新，现场运动设施焕新

2、现场运动环境改善后，增加运动文化元素及周边，营造整体体育公园运动氛围

3、重视业主圈层社团打造，每年联动业委会、社区组织“颐和杯”相关篮球、网球赛事，作为本小区名片向周边小区推广

生活场景—童趣主题区

现

状

1、园区多处儿童游乐区、健身场所塑胶地面损坏，

游乐设施、健身器材数量少，缺乏美观和实用性。

1、悦湾2栋附件、然湾7-8栋之间、然湾5栋东侧，畅

湾2栋南，18栋北侧破损塑胶地面铲除，整体出新，增

加儿童游乐设施，健身器材，充分满足园区儿童玩耍，

体育锻炼等要求。

整

改

措

施

生活场景—星空戏水区

现 状 增设星空屋 休闲桌椅

根据业主的兴趣爱好及圈层，管家每月都将组织不同

的社区文化活动，包含篮球赛、泡泡节、围棋比赛、空置

房打理，电影节等，丰富业主社区生活，建立小区圈层。

生活场景—圈层文化建设

朴里节：万科物业在九月最后一个星期天，联动全国所有在管

小区，联手广大业主朋友们，连续举办各类社区文化活动。

社区乐跑赛：由万科物业承办，面向万科物业服务社区业主及

热爱跑步的其他社区业主。活动通过健康快乐的跑步，促进社

区与家庭和谐，将健康理念融入社区日常。

社区乐跑赛 朴里节

儿童泡泡秀 星空电影节

做物业行业的手艺人

高效品质提升能力 I 高质量服务履约能力

设施设备篇

项目品质提升能力

“滨江奥城观澜苑的蜕变”

媒体报道

改

造

前

改

造

后

巧用施工泥灰美化社区环境

改造前 改造后

万科物业于2017年进驻滨江奥城观澜苑，小区因交付时间长，

现场公共设施破损严重，万科物业的维修共享中心通过自主采

购施工设备进行改造工程，分别完成了机动车库的固化地坪改

造、坡道改造

高效的品质提升能力—消防系统整改

1、消防泵房3处，3处消防泵房内压力表均无水压，消防系统故障瘫痪，存在消

火栓及自动喷淋系统阀门锈蚀，水系统无水

2、消控室内CAT及消防报警主机均存在故障、死机，导致现场探测器不能正常

运行

3、天台消防稳压系统水泵损坏不能正常运行等情况

4、消防末端及消防器材存在灭火器到期需充装，压力表无压力、消防端子箱内

线排锈蚀严重、消防软管卷盘变形老化、消防水带缺失、屋顶风机锈蚀、消火

栓箱体玻璃破损、应急疏散指示损坏等情况

现

状

1、进场后全面排查消防系统，复核现物业提供业委会的消防评估报

告，并出据查验报告，为后期配合业主追溯前期遗留问题提供依据

2、制定并提交整改实施方案，推动消防修复

3、现有消防系统故障、瘫痪，消防主机死机，水系统无水，现场采

取应急安全措施，提升小区消防安全防护水平，按湾增设微型消防站、

按楼栋单元、重点区域补充充装灭火器具，现场配置一辆消防车

整改措施

高效的品质提升能力——电梯系统整改

整

改

措

施

现

状

18台电梯品牌为奥的斯，型号为DAA20220B4，年检到期时间为11月。

现场存在主要问题：

1、9台电梯底坑存在渗漏水潮湿现象，底坑相关配件锈蚀严重

2、电梯钢丝绳出油现象较为严重，相关轮件磨损严重

3、10台电梯补偿琏磨损严重，13台电梯光幕损坏失灵

4、五方对讲存在通信信号不良现象

1、系统性地开展电梯安全检查，排查并梳理各类潜在安全隐患，制定

修缮与维护计划，并对电梯进行精调作业

2、钢丝绳清洗除油18台、更换电梯轿厢光幕13付，厅门轮42只，补偿

琏10根，电梯五方对讲更换主机1部，分机18部等相关配件

3、9台电梯底坑渗水，进行墙面注浆，地面垫层，引流，同时对生锈配

件开关进行更换

4、对轿厢更换照明或灯带进行亮化、铺设地板或定制PVC地垫

高质量的服务履约能力——电梯系统维护与服务升级

高标准养护

优选供方，坚持高标准的日常维保

强化供方监管

1、专人24小时响应值守，应急保障

2、制定针对颐和南园小区电梯的中、长期维保计划

3、由物业公司专职电梯专家，定期抽查电梯机房、轿厢等关键部位维保情

况，设定处罚机制，同时维保工单将由远程数字运营中心派发、监控

电梯规范使用

规范使用客梯、消防电梯，加强电梯安全巡视、如发现不文明乘梯及时制止，

并进行曝光

电梯困人关怀金

无乘梯人不文明行为、无市政供电闪断等不可抗力情况下，出现电梯故障困

人的，被困业主、租户、访客可获领每人200元人民币关怀金

轿

厢

乘

梯

环

境

改

善

电

梯

工

单

自

动

派

发

系

统

高效的品质提升能力——排水系统疏通与维护

现

状

1、小区已做雨污分流，共有4个化粪池，悦湾、

盛湾和嘉湾，需清理

2、东门、悦湾和嘉湾32栋附近污水管道易堵

3、悦湾和泓湾地库排污泵故障、损坏，部分

控制柜配件损坏，排水沟井盖锈蚀

大

功

率

疏

通

机

专

业

疏

通

管

道

疏

通

整

改

措

施

1、进场后，找第三方专业资质管道疏通公司，集中疏通，疏通清洗

预计2500米

2、化粪池需要进行吸污，预计吸污需30车

3、地库排污泵维修、更换约40台

4、加强宣传，引导业主正确日常正确使用下水管，制定管道维护计

划，项目配备专业疏通机，定期进行管道疏通

清

掏

吸

污

高效的品质提升能力——公共照明系统维修焕新

现

状

1、对园区公共照明、楼道照明进行修复及补充

2、地库灯光更换为微波感应式照明系统，改善地库整

体照明情况，同时实现节能降耗

3、对园区主出入口、景观点位、水景、湖区及部分凉

亭区域进行夜间灯光美化、亮化，营造夜间景观氛围

整

改

措

施

1、园区部分草坪灯、高杆灯变形损坏，部分灯具缺失、

电线裸露在外，存在严重安全隐患

2、悦湾、泓湾地库灯光整体昏暗，停车环境体验差

3、夜间灯光亮化、美化不足，未呈现夜间景观亮化氛围

高效的品质提升能力——道路维修

现

状

1、西门与北门之间商业街车辆通行主路面施工更换为

沥青路面，预估1320㎡

2、对园区内损坏路面进行维修，如西门、东门主干道、

环形路、园区小路等区域，石材路面维修石材修复，

面包砖路面采用混凝土仿砖修复，预估1000㎡

整

改

措

施

1、西门与北门之间商业街车辆通行主路面损坏严重

2、园区内多处砖面因车辆通行碾压，碎裂、起翘、破碎

3、部分区域地面因沉降、失修，造成坑洼不平，雨天有

积水情况，影响业主通行

整改措施

高效的品质提升能力——周界围墙维修出新

现 状

1、园区现有周界围墙在北门处有明显倾斜，

存在倾塌风险，西门处围墙略有倾斜，需处理

2、周界存在铁艺围栏锈蚀、防攀爬刺断裂等

情况

1、对北门倾斜围墙拆除新建

2、西门墙体加固

3、铁艺围栏及防攀爬刺出新、破损处更

换处理

高效的品质提升能力—景观设施维修焕新

现

状

1、悦湾1-2之间、悦湾3栋南面、然湾9-10之间、然湾

3-2之间、馨湾7栋-嘉湾32栋之间、湖区馨湾11栋附近

、嘉湾12栋、嘉湾29栋南、馨湾8栋南、畅湾33栋等

区域木质结构需要进行维修出新保养，约500㎡

2、后期需每年定期进行正常保养，延长木质结构寿命

整

改

措

施

1、园区存在多处栈道、凉亭、木桥和座椅，均为木

质结构，未见养护维护痕迹，造成木质结构腐烂、

损坏情况，年久失修

高效的品质提升能力—其他设施设备修复

业主回家通道焕新 天台、地库门维修出新

现

状

整

改

措

施

地库除湿机维修养护

• 设备维修

对设备进行系统性安全检查

设备除锈、油漆、清洁、修缮、养护

• 辅助器材补充

安全工具、灭火器、温

湿度计等

• 规范管理

制度上墙、标识完善

• 数字化上线

战图系统

FM系统

EBA系统

• 机房出新

机房环境提升

管线整理、孔洞密封

 设施设备是业主的资

产是小区良好运营的

灵魂 物业企业有责

任管好业主的设备资

产

 定期向业主开放设备

房，欢迎业主参观

高质量的服务履约能力——设备房标准化建设

颐和南园设备房统计：

 消防泵房3个

 生活泵房3个

 高压配电房1个

 风机房12个

高质量的服务履约能力——核心设备数字化管理

EBA设备远程

监控系统

FM设施设备

管理系统

“助英台”员

工移动工作台

战图

系统

所有的房屋、设

备、员工上线

全自动监测设备运行 数字化管理

规范维保操作

受理客户报事

跟进工单处理

设施设备

运行好

• 数字化运维

上线设施设备二维码

EBA系统自主派送周期性设备巡检工单

FM系统实现管理可视化作业

• 高标准养护

七级养护：日检、周检、半月检、月检、季度

检、半年检、年检

免打扰：设备设施错时维护，避免出行高峰或

节假日

• 设备开放

设立设备开放日，接受业主全方位监督

设备管理开放、阳光

住这儿APP

自主下单

助英台自助派单

/员工抢单

服务全程跟进、记录

服务完成、业主评价

入户维修“三多”

多问一句：请问还有什么需要帮助的吗？

多走一步：顺便把客户的生活垃圾带走；

多做一点：维修过程中，发现客户家中

其他维修事项能够顺手代劳的主动提示。

万科物业的传承

高质量的服务履约能力——APP自助服务

公共秩序篇

高效的品质提升能力—人行出入口改造升级

升级摆闸门+智能门禁系统，实现刷卡开门、手机开门、人脸开门、

访客二维码预约开门、远程开门功能等多种通行方式，提升业主通行

便利性

小区4个人行出入口为传统门禁，门禁卡易复制，通行功

能单一

现 状

• 刷卡通行，不便捷

• 单扇闸门，易尾随 改 造

高效的品质提升能力—人行出入口改造升级（北侧小门）

 全高十字辊闸全封闭式设计，单次单人通行，有效杜绝人员尾随；

 支持人脸识别开门功能，仅限小区业主出入；

+

十字辊闸 人脸识别机

+

摄像头

选址1

选址2