2021 中华巴洛克景区招商手册 By:龙采科技集团巴洛克运营管理有限责任公司

目录 01 分析篇 02 定位篇 CONTENTS 03 策划篇

01 分析篇 PROJECT ANALYSIS 城市基本面分析 区位分析 交通分析 客源分析 客群分析 市场分析

1. 分析篇 1.1 城市基本面分析 哈尔滨是黑龙江省省会、副省级市、哈尔滨都市 圈核心城市，国务院批复确定的中国东北地区重 要的中心城市、国家重要的制造业基地。 截至2019年，全市下辖9个区、7个县、代管2个 县级市，总面积53100平方千米，常住人口 1076.3万人，城镇人口709.3万人，城镇化率 65.9%。 2019年，哈尔滨市实现地区生产总值5249.4亿 元，比上年增长4.4%。其中，第三产业实现增 加值3552.6亿 元，增长5.2%。对地区生产总值 增长的贡献率别为75.1%。户籍人口人均地区生 产总值55175元，增长4.6%。

1. 分析篇 1.2 区位分析 中华巴洛克历史文化保护街区是哈尔滨十大历史文化 巴洛克 保护街区之一，是哈尔滨近代发展中历史最为悠久的 地区，是哈尔滨民族工商业的发源地，是中国国内现 松北商圈 中央大街 存的面积最大、保存最完整的中华巴洛克建筑群，街 商圈 区内还有许多特色院落、胡同等物质文化资源，以及 富有传统气息的商业文化、餐饮文化和民俗文化等非 爱建 秋林商圈 会展 物质文化资源。 商圈 商圈 中华巴洛克历史文化保护街区北起靖宇街、南至南勋 顾乡商圈 街、西到景阳街、东到南四道街，位于这四街所组成 的围合区域。项目占地面积12.33万平方米，总建筑 安埠商圈 面积19.98万平方米。2012年，中华巴洛克历史文化 保护街区荣譍“国家3A级旅游景区”称号。 群力商圈 哈西商 圈 新兴商圈

1. 分析篇 1.3 交通分析 目前巴洛克已经形成自驾车、公交、地铁等多种交通方式并 存的外部交通格局， 2022年实现地铁2号线途径靖宇街，与 秋林商圈、中央大街商圈交相呼应，距离哈尔滨火车站直线 不足4公里，距松花江700米，并以松花江百景观带、中华巴 洛克历史文化保护街区、哈尔滨关道、清真寺为核心的旅游 产业链，形成道外区旅游资源的新格局，其发展前景可观。 ——车行交通 靖宇街、南勋街、景阳街、南四道街 ——公共交通 3路 19路 26路 107路 108路 109路 景阳街站 4路 60路 120路 205路 357路 388路 太古头道街站 12路 24路 64路 76路 94路 239路 356路 郊6 等 ——飞机场到街区 机场巴士三号线——南极街站 距离街区1.2公里，步行约18分钟

1. 分析篇 1.4 客源分析 参考旅游数据显示，2016-2018年省内外游客来 哈尔滨旅游人数相对稳定，波幅不大；占比最大 的是本省游客，保持约在50%，向周边省份旅游 市场拓展。

1. 分析篇 1.5 客群分析 哈尔滨旅游市场游客结构70后、80后 占比 2016年-2021年哈尔滨旅游市场游客年龄结构 超过50%，趋向年轻化 女性游客占比有稳步递增的趋势 2016-2021年 哈尔滨游客性别占比 姓别 2016 2017 2018 2019 2020 2021 男 53.81% 54% 51.86% 暂无 暂无 50.02% 女 46.19% 46% 48.14% 暂无 暂无 49.98% 数据来源：哈尔滨市旅游局

1. 分析篇 1.5 客群分析 人均可支配收入及人均消费支出保持稳定增长

1. 分析篇 1.5 客群分析 人均消费支出中食品占比最高--中餐最受青睐

02 定位篇 PROJECT POSITIONING 总体定位 形象定位 市场定位

2. 定位篇 2.1 总体定位 哈尔滨最具特色巴洛克风格古建筑历史文化休闲街区

2. 定位篇 • 国内外旅游团体 • 本地食客 2.2 市场定位 • 商务客群 • 艺术采风爱好者 • 一级市场：哈尔滨及周边客源 • 文化体验 • 二级市场：国内一、二线城市 • 三级市场：国内其他城市及境外市场

03 策划篇 PROJECT PLANNING 空间布局 游览动线 业态策划

3. 策划篇 总体空间布局 3.1 空间布局 空间整体北起靖宇街、南 至南勋街、西到景阳街、 东到南四道街，位于这四 街所组成的围合区域，周 边包含与跨越7条街道， 从空间整体分为： 南头道街：商住体验区 南二道街：百年餐饮区 南三道街：文化创意区 纯化街：休闲商业广场

3. 策划篇 3.1 空间布局 打造非遗、小吃、特色商铺、 娱乐、酒吧商业一条街 整体打造现代商业中心 打造哈尔滨老道外 巴洛克不夜城 现代商业中心 百年美食一条街 头道街：美食、古玩、商户 娱乐区 美食一条街 历史文化街区业态分布

3. 策划篇 3.2 游览动线

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 八大基础业态： 主题定位： 休闲娱乐 教育培训 文化旅游 体育健身 商场百货 演艺 餐饮 服务配套 业态清单 新视野、新高度、新格局、新感觉 重新定义「中华巴洛克」。

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 序号 区域 分布 位置 面积（㎡） 层数 价格：元/米/天 备注 1 B1-01 巴洛克广场 靖宇街临街 767.56 2 3.5 预定 2 B2 巴洛克广场 12691.47 3 3 预定 3 B4 巴洛克广场 16776.90 3 3 4 B5 巴洛克广场 10059.06 3 3 5 巴洛克广场 2251.41 3 6 B6-03 巴洛克广场 2038.67 3 3.5 7 B6-04 巴洛克广场 3127.50 3 3.5 8 B10-1 2420.96 3 9 南头道街临街（红房子对面） 2 3 10 C1 242.74 2 3 11 C9 餐饮区 472.67 2 4 12 C10-03 180.80 2 3.5 13 C11 南头道街临街（靠近南勋街） 487.63 2 4 14 C20 313.27 2 3.5 15 C21 三道街临街 居民楼后身（头道街和二道街之间） 1689.35 2 3.5 16 C27 南三道街临街 542.78 2 4 17 C29 南三道街临街 293.63 1 3.5 18 C16 南三道街临街 15.33 2 3 19 D4-05 南三道街临街 177.10 2 20 E4-12 南三道街临街 158.47 2 3.5 21 E5-16 南三道街临街 165.76 2 4 22 E5-17 南三道街临街（大戏台对面） 134.19 2 23 E5-18 南三道街临街（四号院旁） 162.29 3 3.5 24 E5-19 981.67 2-1 3.5 E3-07 23.36 3.5 E4-04-03 4 4

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 序号 区域 分布 位置 面积（㎡） 层数 价格：元/米/天 备注 三道街里面（物业） 25 D4-04 三道街里面 南三道街里面，大戏台左手边 562.15 2 3 88号院 50.00 1 预定 26 D6-01 二道街临街 大戏台右手边，寒舍周边 822.24 3 27 D10-03 381.39 2 3 28 D18-09 4号院 一楼门市10平米 南三道街、南四道街之间 1189.18 3 3.5 29 D13-01 615.09 3 30 D18-08 南二道街临街（红江包子铺旁边） 1417.10 2 3 31 南二道街临街（老范记旁边） 1664.83 2 3.5 32 D14 南二道街临街 63.53 2-1 33 E1-04 南二道街临街 255.51 2 现在巴洛克办公用房 34 E2-03 南二道街临街 149.33 2 3.5 35 E4-02 南二道街临街 1265.25 2 3.5 36 E4-03 南二道街临街 153.71 2 37 E5-03 南二道街临街 120.91 2 4 带装修，有独立庭院，免三月 38 E5-06 126.96 2 3 预定 39 E5-10 南二道街临街（居民楼后身） 125.24 2 4 40 E5-01-01 275.88 2 4 41 C17-01 南二道街、南三道街之间 235.32 2 4 42 C17-02 南二道街、南三道街之间 76.09 2-2 4 43 E4-4-17 南二道街、南三道街之间 178.60 2 4 44 E4-13 南二道街、南三道街之间 14.98 2-1 4 45 E4-14 南二道街、南三道街之间 11.49 2-1 4 预定 46 E4-15 南二道街、南三道街之间 11.49 2-1 4 预定 47 E4-16 南二道街、南三道街之间 11.95 2-1 4 48 E4-17 南二道街、南三道街之间 12.40 2-1 2.5 预定 49 E4-18 南二道街、南三道街之间 12.40 2-1 3 50 E4-19 南二道街、南三道街之间 11.71 2-1 4 预定 51 E4-21 南二道街、南三道街之间 11.95 2-1 4 52 E4-22 南二道街、南三道街之间 11.49 2-1 4 53 E4-23 南二道街、南三道街之间 11.03 2-1 4 54 E4-24 南二道街、南三道街之间 11.49 2-1 4 55 E4-25 11.53 2-1 4 E4-26 4 4 4 4 4 4

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 序号 区域 分布 位置 面积（㎡） 层数 价格：元/米/ 备注 天 4号院 一楼商铺 南二道街、南三道街之间 52.90 2-1 56 E4-27 南二道街、南三道街之间 34.70 2-1 4 57 E4-28 4号院 二楼商铺 南二道街、南三道街之间 35.16 2-1 4 预定 58 E4-29 南二道街、南三道街之间 34.70 2-1 4 59 E4-33 阳光厅2楼拐角 南二道街、南三道街之间 34.70 2-1 4 60 E4-34 5号院3层大楼 南二道街、南三道街之间 29.77 2-2 4 61 E4-35 已改造公共卫生间 南二道街、南三道街之间 52.35 2-2 2.5 62 E4-36 一楼茶室（已租） 南二道街、南三道街之间 25.66 2-2 2.5 63 E4-42 7号院二楼把边对角 南二道街、南三道街之间 49.11 2-2 2.5 64 E5-01-10 8号院三栋相连 南二道街、南三道街之间 37.34 2-2 3 预定 65 E5-01-13 南二道街、南三道街之间 34.47 2-2 3 预定 66 E5-01-14 南二道街、南三道街之间 300.00 3 南二道街、南三道街之间 1348.14 3 4 67 E5-21 南二道街、南三道街之间 114.52 3 南二道街、南三道街之间 142.39 2 预定 68 E5-22 南二道街、南三道街之间 43.30 2 4 69 E5-23 南二道街、南三道街之间 33.68 2-1 3.5 预定 70 E7-16 南二道街、南三道街之间 46.96 2-1 3.5 预定 71 E7-17 南二道街、南三道街之间 42.57 2-2 4 预定 72 E7-28 南二道街、南三道街之间 163.02 2-2 4 预定 73 E7-34 南二道街、南三道街之间 319.64 2 2.5 74 E8-11 南二道街、南三道街之间 163.02 2 2.5 75 E8-12 南四道街临街（大戏台后身） 1954.96 2 3 76 E8-13 520.15 3 3 77 E84-01 靖宇街临街 71940.00 2 3 78 D2-01 2 3 合计 巴洛克文物保护单位和不可移动文物建筑40所

3. 策划篇 3.3 分区业态策划

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 独立庭院，总面积 1189.18 ㎡

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3. 策划篇 3.3 分区业态策划 独立2层庭院，面积992平方米

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3. 策划篇 3.3 分区业态策划 独立2层庭院，面积1664.83

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3. 策划篇 3.3 分区业态策划 推出带有多元、文化、年轻等标 签的创意市集：引入 “小店经 济”，支持手工文创、潮玩杂货、 具有地方文化特性的小店入驻街 区，为游客带来更多的传统文化 体验，促进文化消费。

3. 策划篇 3.3 分区业态策划 总建面 近17000平方米 空间结构 地上共3层，负一层通停车 场，空间分割 合理，一层5.4米、二层三层4.5米，独立大 堂入口处挑高15米，展现最佳的商业氛围， 可满足商家个性化需求 区位优势 位于景阳街街面、前方临近友谊路、交通畅 通无忧 业态 业态丰富，相荣相生、彼此促进

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