站在新起点

谱写高质量发展新篇章

2023 年 7 月 总第九十期 上海市工商联房地产商会 主办

1

Real Estate

Investor

站在新起点 谱写高质量发展新篇章

房地产行业，在落实党的二十大精神的未来几年

中，如何为奋力谱写住房和城乡建设事业高质量发展

新篇章作出新的更大贡献呢？

笔者认为：进入新时代，我国住房和城乡建设发

展形式发生了深刻变化，住房发展已经从总量短缺转为

结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。

城市发展由大规模建设转为存量提质改造和增量结构

调整新的发展时期，乡村发展在全面完成攻坚任务基础

上，进入提升乡村建设水平推动乡村全面振兴的关键时

期，人们对住房和乡村建设要求从“有没有”转向“好

不好”，我们要站在新的历史起点上，谱写住房和城

乡建设高质量发展新篇章。

我国自改革开放之后，城市发展形势加快，发展

进度惊人，截止 2022 年，我国常住人口城市化率已达

65.22%，乡村建设中改造农村危房 2400 多万户，解决

了农村贫困群众的住房安全问题。在住房和城乡建设

方面我国几十年走完了西方上百年路程。

那么，站在党的二十大之后的新起点上，我们房

地产住房城乡建设中任务是什么呢？

首先，由于住房发展已从总量稀缺转为结构性供

给不足。进入结构优化和品质提升的发展时期。这就要

Preface 新年寄语

本刊评论员

求我们研究结构性供给不足问题在哪里呢？就以上海

为例，住房满足了没有？商业、办公现状如何？不足

还是过剩，随着国家经济发展趋势，哪些用房要发展

哪些要紧缩，除结构优化外，如何随结构优化而提升

品质，这就得要我们经营者在目前市场下，如何分析

市场，如何提高人才质量，这与以往只要有地、有钱、

有人就可赚钱的时代是完全不一样了。

第二，存量房的质量改造和增加结构调整。这是

个大命题，存量房改造，如上海的商业、办公用房都存

在存量，如商业由于网上购物，去商场人少了，商业

存量如何改造，如今办公楼由于企业破产和企业裁员，

多出的办公楼如何解决？这都是运营者需要看清楚才

能解决的。

第三是结构调整最要花力气，这些年来上海住房

确实与其他城市一样多了不少，但就结构看常住人口

是满足了，但是外来人口年轻人，新的刚性需求一时

尚未解决。

总之，未来几年，我们房地产业不是无事可做而

是事情很多，要做好事首先是要靠人，眼下市场欠佳，

要整理好队伍，将一批有技术、素质好的人团结起来，

冲向未来目标，还可以再上一层楼的。

2

指导委员会

名誉主任

主任

委员

编辑部

主编

副主编

编辑

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承办单位

协办单位

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Http://www.gslfcs.com

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上海房地产 COPYRIGHT Shanghai Real Estate

2023 年 7 月

总第九十期

许荣茂 范 伟

李海林

王 云 王 颖 田 强 吕 明 闫 浩 江 河 许世坛 阮兴祥 孙益功 贡 明 李彦漪

杨 剑 余 均 沈慧琴 张 海 张嘉根 陈建铭 林 峰 胡书芳 侯抗胜 洪远富 奚志勇

凌菲菲 高幸奇 唐冀宁 黄有志 彭 飞 蒋佳平 蒋威风 谢金雄 裘东方 戴敏君

(委员名单按姓氏笔画次序排列)

沈克乔

冯 伟 王晓娟

沈文彬

上海市工商联房地产商会

地址 ：上海市长宁区延安西路728号7楼E室

邮编 ：200050

电话：（021）62825362 62825613

上海市工商联房地产商会

东渡国际集团有限公司

同策房产咨询股份有限公司

上海市工商联房地产商会产业分会

上海市工商联房地产商会法律分会

东信文化

4 News 36 商会新闻

“共建和谐人居环境 探究 IFM 综合

设施管理”

本会物业服务委员会海尔专场交流会

圆满举办

2023 年 6 月 16 日下午，以《共建和谐人居环境 探究 IFM 综合设施管理》为主题的本会物业服务委

员会专场交流会在海尔智慧空气体验馆顺利召开。会议旨在以 IFM 综合设施管理为切入口，通过交流、

增进互相了解、实现共同提高，促进物业行业高满意度、高品质和可持续发展，共同建设和谐人居环境。

12 16

14 18

房地产行业下半场将开启资产运营

带来价值提升的新时代

发现新机遇 捕获新价值

——拥抱房地产行业高质量发展新

格局

以匠心铸就城市名片 贡明：坚守初心使命 共建美好生

活！

Forum

06

10

大家论坛

倪虹：

谱写住房和城乡建设事业高质量发

展新篇章

黄奇帆：

幸福生活是城市核心竞争力

党的二十大报告擘画了全面建设社会主义现代化

国家、实现第二个百年奋斗目标的宏伟蓝图，是

党团结带领全国各族人民夺取中国特色社会主义

新胜利的政治宣言和行动纲领。

党的二十大报告强调，高质量发展是全面建设社

会主义现代化国家的首要任务。城市是人民对美

好生活向往的重要空间载体。坚持人民城市人民

建、人民城市为人民，以高质量发展建设人民满

意的幸福城市，是每一个城市管理者的神圣使命。

Scheme 特别策划 Scheme 特别策划 自 1998 年“房改”以来，我国房地产市场经历

了 20 多年的高增长，不仅促进了经济发展，加

快了城市化进程，城市风貌也焕然一新，更重要

的是还极大的改善了居民的居住质量和水平。

过去几年，房地产行业的发展逻辑发生了很大的

改变，对房地产企业的发展提出了更高的要求和

挑战。如何高质量发展和良性循环，是行业和每

一个房地产企业面临的新命题。

瑞安在中国大陆深耕 38 年，不仅见证了中国城

市化的高速发展，也成为了推动城市高质量发展、

高品质建设的实践者，更成为了城市更新领域的

创新者。

“创新、协调、绿色、开放、共享。”中锐集团

总裁贡明在谈到如何实现民营企业高质量发展

时，提出了这几个关键词，这其实也是中锐集团

一直在坚守的发展理念，“民营企业首先要有创

新，推动产业创新、科技创新、制度创新、管理

创新是增强企业的活力和竞争力的有效手段。

上海房地产 CONTENTS Shanghai Real Estate

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News 35 商会新闻

迎七一感党恩 不忘初心跟党走

——本会党建工作委员会举办参观中

共一大会址纪念馆党日活动

为了迎“七一”，纪念建党 102 周年，本会党建工作委员会于 2023 年 6 月 20 日下午，举办了“迎

七一感党恩，不忘初心跟党走”——参观中共一大会址纪念馆党日活动。本会党建工作委员会副主任

张培君、秘书长虞建平及东渡国际、三盛宏业、保集控股等党建工作委员会成员单位党员代表和商会

秘书处党员、干部共 11 人赴中共一大会址参观学习，重温党史，牢记使命。

Market 市场风云

2023 年第 2 季度，上海商品住宅市场供应节奏

加快，成交规模相应走高，库存量保持平稳。

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新城控股“七色光计划”

16 场爱心接力，光彩图书馆助力

童梦飞翔

大华“希望网校”阔别两年，再次

走进水磨小学

爱家集团：一周两次！两个创新举

措被央视点赞

News 商会新闻

39 企业重构与产业再造

本会和江苏省工商联房地产商会联合

主办中小企业家交流研讨会

22 周海江：红豆集团永远听党话、永远

跟党走

24 扬帆逐梦新征程 团结奋斗向未来

新城控股集团召开庆祝中国共产党成

立 102 周年大会

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本会和“亲和谷”联合主办“向上的

银发浪潮”养老论坛

20 以商会党建“两个覆盖”引领企业发 上海房地产市场新特征及对策建议

展“两个健康”

23 沿着习近平总书记足迹走

碧桂园集团沪苏区域党委开展迎接建

党 102 周年党日活动

News 资讯

Real Estate 房地产 +

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38

Party Building 党建之声 Society 社会责任

6 Forum 大家论坛

倪虹：

谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章

党的二十大报告擘画了全面建设社会

主义现代化国家、实现第二个百年奋斗目

标的宏伟蓝图，是党团结带领全国各族人

民夺取中国特色社会主义新胜利的政治宣

言和行动纲领。我们要全面学习、全面把握、

全面落实党的二十大精神，坚定自觉把党

中央决策部署落到实处，在新征程上奋力

谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇

章，为全面建设社会主义现代化国家作出

新的更大贡献。

新时代住房和城乡建设事业取得

历史性新成就

党的二十大全面回顾了党和国家事业

取得的历史性成就、发生的历史性变革，

深刻指出新时代十年的伟大变革，在党史、

新中国史、改革开放史、社会主义发展史、

中华民族发展史上具有里程碑意义。

住房和城乡建设事业是党和国家事业

的重要组成部分。党的十八大以来，习近

平总书记就住房和城乡建设工作作出一系

列重要论述和指示批示，为住房和城乡建

设事业高质量发展提供了根本遵循。在以

习近平同志为核心的党中央坚强领导下，

住房和城乡建设事业取得了历史性新成就，

为全面建成小康社会、实现第一个百年奋

斗目标作出了积极贡献。

居民住房条件显著改善，建成世界上

最大住房保障体系。进入新时代，我国住

房供应规模持续增加，根据“七普”数据，

我国城市、镇、乡村家庭户人均住房建筑

面积分别达到 36.52 平方米、42.29 平方米、

46.80 平方米，比“六普”时分别增加 7.4

平方米、10.3 平方米、15.1 平方米。累计

建设各类保障性住房 6000 多万套，低保、

低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，

1.5 亿多群众喜圆安居梦。

城市发展方式加快转变，发展质量明

显提高。2022 年，我国常住人口城镇化率

达到 65.22%，建成区面积 6.4 万平方公

里，城市燃气普及率 98.06%，供水普及率

99.39%，人均公园绿地面积 15.29 平方米，

城市道路长度 55.22 万公里，建成城市轨

道交通长度 9575 公里。城市功能不断完善，

城市人居环境显著改善，城市治理水平明

显提高，人民群众在城市生活得更方便、

更舒心、更美好。

乡村建设力度空前，乡村面貌发生巨

倪虹

住房和城乡建设部党组书记、部长

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Shanghai

Real Estate

变。坚决落实脱贫攻坚住房安全有保障目

标任务，改造农村危房 2400 多万户，历史

性解决了农村贫困群众的住房安全问题。

累计建设 5 万个以上具有地方特色的美丽

乡村，全国 90% 以上的自然村生活垃圾

得到收运处理，农村人居环境持续改善。

8155 个具有重要保护价值的村落列入中国

传统村落名录，形成了世界上规模最大、

内容和价值最丰富的农耕文明遗产保护群。

建筑业持续快速发展，支柱产业地位

不断巩固。2022 年，建筑业总产值达到

31.2 万亿元，增加值达到 8.3 万亿元，占

国内生产总值的比重达 6.9%，吸纳就业超

过 5000 万人。港珠澳大桥、北京大兴国际

机场等一批世界级标志性重大工程相继建

成，彰显了中国建造水平。建筑业“走出

去”步伐加快，2022 年我国对外承包工程

完成营业额 1549.9 亿美元，较 2012 年增

长 32.9%，“中国建造”品牌享誉全球。

住房和城乡建设事业取得历史性新成

就，根本在于有习近平总书记作为党中央

的核心、全党的核心掌舵领航，根本在于

有习近平新时代中国特色社会主义思想科

学指引。新征程上，我们要进一步深刻领

悟“两个确立”的决定性意义，增强“四

个意识”、坚定“四个自信”、做到“两

个维护”，始终沿着习近平总书记指引的

正确方向阔步前行。

坚定不移推动党的二十大精神在

住房和城乡建设领域落地生根、落实

见效

党的二十大明确了新时代新征程党的

使命任务，对全面建成社会主义现代化强

国战略安排进行了宏观展望，重点部署了

未来五年的目标任务，为以中国式现代化

全面推进中华民族伟大复兴提供了战略指

引和行动指南。

进入新时代，随着我国社会主要矛盾

变化，住房和城乡建设发展形势发生了深

刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结

构性供给不足，进入结构优化和品质提升

的发展时期；城市发展由大规模增量建设

转为存量提质改造和增量结构调整并重，

进入城市更新的重要时期；乡村发展在全

面完成脱贫攻坚任务基础上，进入了提升

乡村建设水平、推动乡村全面振兴的关键

时期。人民群众对住房和城乡建设的要求

从“有没有”转向“好不好”，期盼拥有

更舒适安全的居住条件、更便捷高效的市

政公共服务设施和更优美宜人的城乡环境，

住房和城乡建设事业发展站到了新的历史

起点上。

新征程上，我们要以党的二十大精神

为统领，锚定全面建设社会主义现代化国

家目标任务，坚持稳中求进工作总基调，

完整、准确、全面贯彻新发展理念，以让

人民群众住上更好的房子为目标，从好房

子到好小区，从好小区到好社区，从好社

区到好城区，进而把城市规划好、建设好、

管理好，打造宜居、韧性、智慧城市，建

设宜居宜业和美乡村，以住房和城乡建设

事业高质量发展的实实在在成效，为强国

建设和民族复兴添砖加瓦、贡献力量。

让人民群众住上更好的房子。党的初

心使命是为中国人民谋幸福、为中华民族

谋复兴。安居乐业是人民群众对幸福最朴

素的期待，安居才能乐业。党的二十大强调，

要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的

定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、

租购并举的住房制度”。要牢牢抓住安居

这个基点，坚持因城施策、精准施策，大

8 Forum 大家论坛 力支持刚性和改善性住房需求，促进房地

产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住

房供应，加快解决新市民、青年人等群体

住房问题；提高住房建设标准，提升物业

服务水平，打造“好房子”样板，研究建

立房屋体检、养老、保险三项制度，为房

屋提供全生命周期安全保障，让人民群众

的居住生活更加舒适美好。

打造宜居、韧性、智慧城市。城市是

我国经济发展的“火车头”，是人民高品

质生活的重要空间。党的二十大强调，要“提

高城市规划、建设、治理水平”“打造宜居、

韧性、智慧城市”。要坚持人民城市人民建、

人民城市为人民，坚持“一个尊重、五个

统筹”，以城市设计为龙头，顺应高质量

发展要求，研究建立城市设计管理制度，

明确城市不同尺度设计要求，同时以质量

安全为核心，研究建立建设工程许可制度，

构建从设计到施工、到验收、到运维的闭

环管理制度；以城市体检为基础，查找群

众身边的急难愁盼问题和影响城市竞争力、

承载力和可持续发展的短板弱项；以城市

更新为抓手，将城市体检出的问题作为城

市更新的重点，加快推进老旧小区和危旧

房改造、城市生命线安全工程建设、历史

建筑和历史街区保护利用、城市数字化基

础设施建设等重点工作；以精细治理为保

障，加强城市管理统筹协调，充分运用数

字化智能化手段，着力建立现代化城市治

理新模式。

建设宜居宜业和美乡村。全面建设社

会主义现代化国家，最艰巨最繁重的任务

仍然在农村。党的二十大强调，要“全面

推进乡村振兴”“建设宜居宜业和美乡村”。

要瞄准“农村基本具备现代生活条件”目标，

加快推进乡村建设行动，实施农房质量安

全提升工程，继续开展农村危房改造和农

房抗震改造，推进现代宜居农房建设；深

入开展乡村建设评价，有针对性地补短板、

惠民生、促振兴；加强传统村落保护利用，

保护传承发展中华农耕文明；推进农村生

活垃圾收运处置体系建设，持续改善乡村

人居环境。因地制宜、分类指导，推进小

城镇现代化建设。

推动建筑业转型升级。建筑业是重要

的实体经济，为经济社会发展提供重要支

撑。党的二十大强调，要“坚持把发展经

济的着力点放在实体经济上”“推进工业、

建筑、交通等领域清洁低碳转型”。要守

好为社会提供高品质建筑产品的初心，全

面落实新时期建筑方针，深化建筑业供给

侧结构性改革，推动构建诚信守法、公平

竞争、追求品质的市场环境；大力推进建

筑业科技进步，健全工程质量保障体系，

加强建筑工人队伍培训教育，发展智能建

造、装配式建筑等新型建造方式，推动建

筑产业工业化、数字化、绿色化转型升级。

促进城乡建设绿色低碳发展。城乡建

设领域是推动绿色发展、建设美丽中国的

重要阵地。党的二十大强调，要“站在人

与自然和谐共生的高度谋划发展”“推动

形成绿色低碳的生产方式和生活方式”。

要有计划分步骤实施城乡建设领域碳达峰

行动，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，

推动建设绿色低碳城市、县城、社区、乡村，

加快发展绿色建材、绿色建造、绿色建筑，

深入推进生活垃圾分类，基本消除城市黑

臭水体，加强城市园林绿化建设，以绿色

低碳理念引领城乡建设方式转型。

筑牢住房和城乡建设安全发展底线。

安全是发展的前提，发展是安全的保障。

党的二十大强调，要“守住不发生系统性

风险底线”“加强重点行业、重点领域安

全监管”。要坚持统筹发展和安全，把安

全发展理念贯穿住房和城乡建设各领域和

全过程，着力防范化解房地产风险，防止

与金融风险、地方政府债务风险交织引发

系统性风险；全面加强人防、物防、技防

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Shanghai

Real Estate

水平，深入排查整治施工现场、既有房屋

和市政基础设施运行等领域安全隐患，切

实保障人民生命财产安全，以高水平安全

促进高质量发展。

以忠诚、干净、担当的实际行动

奋进新征程

党的二十大发出“三个务必”的新时

代赶考动员令，号召全党全军全国各族人

民用新的伟大奋斗创造新的伟业。住房和

城乡建设系统将紧密团结在以习近平同志

为核心的党中央周围，踔厉奋发、勇毅前行，

攻坚克难、开拓创新，努力在新征程上展

现新担当、实现新作为。

坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两

个维护”。深刻理解和把握“两个确立”

是党在新时代取得的重大政治成果，是实

现第二个百年奋斗目标的根本政治保证，

更加坚定自觉地践行“两个维护”。深入

开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会

主义思想主题教育，以学铸魂、以学增智、

以学正风、以学促干，切实以这一重要思

想武装头脑、指导实践、推动工作。以“永

远在路上”的坚韧执着，时刻保持解决大

党独有难题的清醒坚定，深入推进全面从

严治党，持之以恒正风肃纪反腐，营造风

清气正的政治生态。

坚定人民立场，践行群众路线。坚持

以人民为中心的发展思想，把实现好、维

护好、发展好最广大人民根本利益作为住

房和城乡建设工作的出发点和落脚点，以

人民满意作为住房和城乡建设工作的根本

标尺。深入基层、深入群众开展调查研究，

听民声、察民情、汇民智、解民忧。坚持

问题导向、目标导向、结果导向相结合，

用心用情用力解决住房和城乡建设领域群

众最关心、最直接、最现实的利益问题，

一件事情接着一件事情办，一年接着一年

干，尽力而为，量力而行，不断增强人民

群众的获得感、幸福感、安全感。

树立系统思维，加强统筹推进。坚持

系统观念，心怀“国之大者”，从党和国

家事业发展全局高度谋划推进住房和城乡

建设各项工作，加强前瞻性思考、全局性

谋划、战略性布局、整体性推进。在统筹

上下功夫，统筹住房市场体系和住房保障

体系，统筹地上地下基础设施建设，统筹

城市规划、建设、管理，统筹城乡建设发展，

切实增强住房和城乡建设工作的整体性、

系统性、协同性。在重点上求突破，注重

稳中求进、试点先行、精准发力，以点带

面推动工作全面开展。

坚持改革创新，强化科技引领。将改

革创新作为推动事业发展的动力源泉，聚

焦住房和城乡建设领域发展不平衡不充分

的突出矛盾，深化住房、城市规划建设治

理、建筑业等重要领域和关键环节改革，

着力破解深层次体制机制障碍，不断增强

住房和城乡建设事业发展动力和活力。坚

持科技是第一生产力，持续巩固提升住房

和城乡建设领域世界领先技术，集中攻关

突破“卡脖子”技术，大力推广应用惠民

实用技术，举全行业之力打造“数字住建”，

以科技进步赋能住房和城乡建设事业高质

量发展。

发扬斗争精神，增强斗争本领。以新

的精神状态和奋斗姿态，扛起责任，强化担

当，做到敢于斗争、善于斗争，依靠顽强斗

争应对挑战、抵御风险、破解难题。加强干

部教育培养，不断强化思想淬炼、政治历练、

实践锻炼、专业训练，切实增强推动高质量

发展本领、服务群众本领、防范化解风险本

领，锻造专业敬业的优秀品格，建设堪当

民族复兴重任的高素质干部队伍。坚持严管

和厚爱结合、激励和约束并重，努力营造团

结奋斗、担当作为、干事创业的良好氛围，

为担当者担当、为干事者撑腰。（摘自《学

习时报》2023.06.28）

10 Forum 大家论坛 黄奇帆：

幸福生活是城市核心竞争力

党的二十大报告强调，高质量发展是

全面建设社会主义现代化国家的首要任务。

城市是人民对美好生活向往的重要空间载

体。坚持人民城市人民建、人民城市为人民，

以高质量发展建设人民满意的幸福城市，

是每一个城市管理者的神圣使命。

城市是人类文明发展的载体和结晶

城市，让生活更美好。城市自古以来

就是人类活动的中心之一，是人类对美好

生活的向往所在。哈佛大学经济学教授爱

德华·格莱泽在其著作《城市的胜利》中提

到，“城市是人类最伟大的发明与最美好

的希望”，城市让我们变得更加富有、智慧、

绿色、健康和幸福。

城市，孕育了现代市场经济体制。伴

随着城市的形成，分工得以深化、交易得

以扩大、市场得以形成；反过来，市场经

济的繁荣也带来了城市功能的持续升级。

18 世纪以来的经济史见证了这个历史过

程。如今的城市，已经是一个劳动力、资本、

基础设施高度集聚，人流、资金流、物流、

信息流高度交汇的复杂系统，是人类社会

配置资源、创造财富的最为重要的空间载

体。

城市，是人类创新活动最为集中的载

体。在城市，随着人口的集聚和交往的扩大，

人们分散化的知识得到了更好的交流、分

享、应用和传承，人们互相学习、互相碰撞，

各种奇思妙想就此产生，这是边际报酬递

增规律最为直接的体现。从工业革命以来，

绝大部分重大发明都是在城市里产生的。

人类的文化艺术活动也随着城市生活和城

市文明的普及而更加繁荣。

城镇化是中国改革开放最伟大的

成就之一

中国的改革开放取得了举世瞩目的伟

大成就，让中国的面貌发生了翻天覆地的

变化。其中，最伟大的成就之一就是中国

的城镇化。

四十多年来，中国的城镇化率大幅跃

升。常住人口城镇化率由 1978 年的 17.9%

一 路 增 长 到 2022 年 的 65.2%。 预 计 到

2030 年将超过 70%，户籍人口城镇化率有

望超过 50%。这意味着中国几千年以来长

期延续的城乡二元结构将出现根本性变化，

即由过去以农村人口占多数的农业国真正

转为城镇人口占多数的工业国，城市文明、

市民社会在中国将正式进入发育定型、日

益成熟的新阶段。中国长期以来以农耕文

明为底色的社会文化将逐步被城市文明、

黄奇帆

中国国家创新与发展战略研究会

学术委员会常务副主席、

重庆市原市长

11

Shanghai

Real Estate

市民社会所塑造、改变甚至替代。

四十多年来，中国的城市数量和规模

不断增长。1978年，中国的城市仅有193座，

到 2021 年大大小小的城市加起来已经达到

692 座，建成区面积从 1981 年的 7438 平

方公里增长到 2021 年的 62420.53 平方公

里。2021 年人口在 100 万～ 500 万的大城

市有 84 座，人口在 500 万～ 1000 万的特

大城市 14 座，人口超过 1000 万的超大城

市 7 座。2022 年，GDP 超过万亿元人民

币的城市已有 24 个。

四十多年来，中国城市的面貌也发生

了翻天覆地的变化。从改革开放初期成片

低矮的棚户区到如今的高楼林立，据统计，

中国城市的人均住房面积已由 1978 年 6.7

平方米跃升到如今超过 41 平方米。2021

年城市自来水普及率 99.38%、燃气普及率

98.04%、污水处理率 97.89%，而这三个

数字在 1978 年时尚没有统计，到 1991 年

虽有统计，也才分别是 54.8%、23.7% 和

14.86%。目前，全世界将近一半的摩天大

楼位于中国的大城市。中国城市已经建成

道路 532476 公里，轨道交通 8571.43 公里，

居世界第一。目前，中国有 249 个城市拥

有定期通航的民航机场，吞吐量过千万人

次的城市已经达到 38 个。

世界城市格局正发生深刻变化

作为金融、科技和人才最为集聚的空

间载体，城市是人类经济活动的主战场。

当今世界城市格局正在发生重大变化，

背后的逻辑则是经济交往方式、生产方式

在发生变化。

自 15 世纪大航海时代以来，海洋文

明开始兴起，海洋运输也在全球运输版图

中逐步占据主导地位。而海运的兴起和繁

荣则孕育了一批具有全球影响力的海港，

如英国的利物浦港、曼彻斯特港，荷兰的

鹿特丹港，德国的汉堡港以及新加坡港、

中国香港等等，这些海港的繁荣又带动所

在城市的兴盛。这些地方因海而兴、依港

而生，以物流带动人流、资金流、商流的

逐步汇聚，演化成港产城一体、商贾云集、

人才荟萃的海港城市。如今各大洲沿海城

市群几乎都是因海而兴的产物。

然而，自“一带一路”倡议于 2013

年提出以来，这种格局正在发生变化。特

别是中欧班列的开通和运行，在海运体系

之外形成了一条全天候、大运量、绿色低

碳的运输新通道，是国际运输服务体系的

重大创新，有力保障了全球产业链供应链

稳定，促进了国际陆运规则的加速完善。

如果说海洋运输的本质是将世界五大洲连

接起来，并不能直接改变五大洲内部的运

输方式，而以中欧班列为代表的陆路运输

方式的兴起，实质是将亚欧大陆内部的运

输体系进行系统性重构，与海洋运输方式

形成相互衔接、互为支撑的全球运输版图。

如果说过去哪个城市沿海、拥有港口，哪

个城市就是开放前沿，拥有巨大的开放优

势。如今，跨国班列的开行也让沿线内地

城市有机会站在对外开放的前沿，拥有了

可以联通世界的陆港这一对外开放的新窗

口。一些重要枢纽城市如重庆、西安、郑

州等地将因陆港的物流汇聚功能带来更多

人流、商流、资金流、信息流，进而带动

加工贸易、先进制造、保险物流、金融服

务等产业兴起和集聚，上下游产业链跟进

落户就形成了一定规模的产业集群。随着

产业兴旺和人口集聚，城市经济加快繁荣，

形成新的陆港城市。

让居民生活幸福就是城市竞争力

数字经济时代，随着数据、知识和各

种创新要素的重要性日益凸显，城市格局

变化背后的经济交往方式、生产方式也在

发生深刻变化。根据麦肯锡全球研究院的

报告，在 2010 至 2019 年间，跨境数据流

动以每年 45% 的惊人速度增长，从大约

45Tbps 增 长 到 1500Tbps，2021 年 几 乎

达到了 3000Tbps。数据、服务、知识产

权和留学生成为全球流动的主力军。这一

背景下，一方面，过去依靠货物贸易汇集

形成的海港城市、陆港城市需要迭代升级，

要大力发展基于数据传输、知识交流和专

业服务的各类生产性服务业和服务贸易；

另一方面，即使那些不靠海港，也不靠陆港，

但有着重要空港和数据港的城市，正凭着

便利的空中交通、宜居宜业的创业环境而

获得巨大的优势和竞争力。

在工业经济时代，只要有资本、机器、

大工厂，一座城市就可以在机器轰鸣声中

慢慢扩张逐步成长。

但在数字经济时代，数据、算法和算

力成为至关重要的要素，而这些归根到底

是人才。吸引人才，除了要宜业外，更要

宜居，这就对城市创业居住环境提出了更

高要求。那些环境优美、布局合理、交通

便捷、配套完善、智慧韧性的城市往往更

容易吸引到各类新经济企业，也更容易成

为数字经济时代的弄潮儿。

按照这一逻辑，一座城市如果让居民

感觉到生活在这里很幸福，恰恰是数字经

济时代这座城市的核心竞争力所在。（摘

自《瞭望》2023 年第 24 期）

12 Scheme 特别策划 房地产行业下半场将开启资产运营带来价值提升的新时代

自 1998 年“房改”以来，我国房地产市场经历了 20 多年的

高增长，不仅促进了经济发展，加快了城市化进程，城市风貌也

焕然一新，更重要的是还极大的改善了居民的居住质量和水平。

2022 年我国人均住房面积达到 41 平米，是房改前人均 17 平米的

2.4 倍，房地产投资达到 13.3 万亿，近 20 年来增长了 33 倍，当

前住房施工面积达到 90 亿平米，规模增长了 18 倍。截止到 2022

年底，我国城镇居民住房存量面积达到 380 亿平米左右，全国购

物中心存量项目达 5685 个，体量达 5.03 亿平米。我国写字楼运

营服务市场的总在管建筑面积 7.82 亿平方米。我国仓储库房总面

积 4.03 亿平米，仓储物流园区达 8651 个。房地产行业快速发展

加速了“存量时代”的到来。

进入到存量资产时代，提升低效存量价值既是当前行业的痛

点，也是未来发展趋势。截至 2022 年 12 月 31 日，全国购物中

心存量项目达 5685 个，体量达 5.03 亿平米。2017 年购物中心

存量为 4500 个，近 5 年增长了 26.3%。从经济发展层面来看，

2022 年社会消费品零售总额近 44 万亿元，2017 年社会消费总额

为36.6万亿。2022年全国网上零售额13.79万亿，2017年则为7.18

万亿。2022 年，在购物中心数量相比 2017 年增加 26.3% 的情况下，

社会消费品总额仅增加了 21%，其中，人们花在网购上的钱相比

于 2017 年增加了近一倍。社会消费品总额增长率低于购物中心增

长率，且电商行业在社会消费品总额切走很大比例的蛋糕，传统

购房中心面临的运营难度和压力不断增加。

截止到 2022 年底，我国写字楼运营服务市场的总在管建筑面

积 7.82 亿平方米，2017 年写字楼运营服务市场的总在管建筑面积

5.23 亿平米，5 年间增长了 49.52%（见图 1）。

图 1：我国写字楼运营服务市场在管建筑面积（单位：万平米）

数据来源：wind 同策研究院整理

从甲级写字楼空置率排名来看，截止到 2022 年 12 月底，上

海为 11.2%，在一线城市中最低，北京为 16%，深圳为 22.8%。

二 线 城 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 偏 高， 厦 门 为 28.2%， 大 连 为

28.9%，沈阳为 33.7%，长沙为 34.4%，天津为 35.4%。一般来说，

写字楼空置率维持在 10% 到 20% 区间，是比较合理的。空置率

20% 是一道警戒线，如果超过这个红线，就会过剩。我国二线城

民营房企高质量发展大家谈

孙益功

上海市工商联房地产商

会副会长

上海市工商联房地产商

会房地产研究院院长

同策房产咨询股份有限

公司董事长

13

Shanghai

Real Estate

市普遍超过 20%，办公楼存量过剩，运营压力也较大。

此外，近几年开发商手中也有大量持有型的资产，同样面临

相同的困境。商业、产业勾地、热点城市住宅用地竞自持已经成

为近几年土地出让的标配，部分热点城市宅地出让中自持比例下

限设定为 15%。土拍热度高的地块会达到 20%-30%，万科、中

铁曾以 100% 自持的代价，才分别竞得北京海淀永丰 18 号地块和

大兴黄村 21 号地块。仅上海市梳理 20 个重点房企近几年自持的

宅地规模就达到 123 万方左右，资产规模超过 700 亿（见图 2）。

图 2：上海市房企自持住宅用地规模情况

数据来源：同策研究院整理

地方国企手中也有大量的沉淀存量资产，比如，旧工厂、仓库、

招待所、堆场、文化体育馆及闲置土地等。根据招商银行研究院

公布的数据，截至 2021 年底，全国国有企业（不含金融企业）资

产总额 308.3 万亿元，其中中央企业 102.1 万亿元，地方国有企

业资产总额 206.2 万亿元，另外还有全国行政事业性国有资产总

额 54.4 万亿元，但其中部分资产面临运营效率不高及市场化程度

较低等问题。仅北京市初步梳理纳入固定资产管理、具备盘活条

件的存量资产就有约为 4 万亿元，考虑到全国层面，资产盘活挖

潜空间更大。

存量时代，提高运营能力是未来资产升值的核心，运营能力

需要与金融能力相结合；从资产运营的角度来看，首先要有资产

辨别及梳理的能力，比如，旧工厂、仓库、招待所、堆场、文化

体育馆及闲置土地等资产的区域价值以及项目价值。需要专业团

队对各个领域做深入研究，且根据地域及项目特征来分别处置资

产。金融能力是运营能力提升了资产价值后最终变现的通道。基

础设施领域发行 REITs、资产证券化产品、PPP 等模式不仅能够

有效盘活存量资产，收回沉淀资产，还能有效推进存量资产与资

本市场对接，引入专业运营机构，提升管理正向激励机制，增强

存量资产运营效率，推动资产运营的高质量发展。

从企业端来讲，企业要培养资产运营能力，既能实现自有资

产价值提升，实现资产升值红利，还能做轻资产服务能力输出，

实现“轻重结合”，建立业务第二赛道；从具体来讲，一个企业

可以先选择 1-2 个资产类别，培养企业资产运营方面的能力，逐

渐提高低效资产的价值，形成企业在资产运营方面的经验积累和

能力提升，形成轻资产运营的专项服务输出能力。

从政策面来讲，也给盘活存量资产，提升运营价值打开了空间。

从国务院到相关部委，多项重要政策出台：2022 年 5 月，国务院

办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以

下简称 19 号文），首次出台了存量资产盘活的专项文件，强调要

在“重点领域”、“重点区域”加快存量资产盘活，其中国央企

要发挥带头表率作用，同时也支持民间资本和市场主体参与盘活

工作。以此为纲领性文件，国家发改委、财政部、国资委、上交

所等相关机构相应出台系列配套文件，其中财政部 2022 年 10 月

发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（以下简称

124 号文），对行政事业单位资产盘活进行了细化部署。

综上，不管从房地产行业发展阶段，还是从企业诉求以及政

策鼓励支持的方向来看，存量资产运营迎来了属于它的时代。资

产价值的提升、企业多元化业务下的健康稳健、社会资产价值的

提升，既是城市高质量发展的重要组成部分，也是高质量发展的

衡量标准。企业要提高对资产运营的重视程度，通过运营能力的

提升，为企业创造新的价值，为城市发展提供更高水平的服务，

为社会创造新的财富。

14 Scheme 特别策划 以匠心铸就城市名片

瑞安在中国大陆深耕 38 年，不仅见证了中国城市化的高速发

展，也成为了推动城市高质量发展、高品质建设的实践者，更成

为了城市更新领域的创新者。

城市更新是新发展理念下城市环境和生态的提升，产业和资

源的集聚，城市治理和综合能级的提升。城市更新是城市是所有

产业经济活动、人们生活方式的载体，以往 “大拆大建”的城市

建设做法，让城市在发展过程中逐渐丧失了其个性和魅力，城市

的可持续发展面临巨大挑战。

在城市发展的创新转型中，瑞安房地产以“配合政府促繁荣，

社会进步我发展”为开发理念，传承当地城市的自然和人文资源，

将可持续发展贯穿在项目的开发、设计、建造和运营过程中，不

断探索城市基因，凝聚城市精神，调整空间结构，提升产业能级，

整合土地资源，改善生态环境，重塑区域功能，为经济发展赋能，

打造城市名片，为城市更新提供整体解决方案，并致力于成为卓

越的可持续城市社区的先锋。在每一个整体社区项目全生命周期

的开发过程中，瑞安始终认为，可持续战略是城市继续蓬勃发展

的关键。公司也将可持续发展作为企业的核心价值，并将其作为

企业运营的优先事项。

一、城市更新的实践者，城市新生活的引领者

瑞安的城市更新之路始于上海新天地项目，当时从上海“21

世纪建成世界一流水平的国际化大都市”的定位出发，1996 年瑞

安独创性地提出了“城市更新和社区发展”的解决方案，即打造

一个集“生活、工作、休闲”为一体的可持续发展整体社区。上

海太平桥这一国际化的综合多功能社区，前瞻性地满足了城市转

型发展的需要，实现了改造理念与手法的突破创新，在房地产项

目发展与城市发展之间找到了平衡与共赢的创新之路。上海新天

地至今仍然是中国旧城改造领域的创新典范。

太平桥项目成功地将传统石库门里弄的空间肌理与现代时

尚生活的功能结构有效融合，石库门建筑群的外表原汁原味地保

留了当年的砖墙、屋瓦，保留了石库门建筑的历史文脉，每个建

筑内部运用现代化设计理念和设施加以改造或重建，赋予新的商

业价值和生命力，让城中心的老城区焕发新生，并成为城市的地

标。上海新天地因此也成功获得了多项建筑及城市规划大奖，包

括于 2003 年获得“城市土地学会 (ULI)”Awards of Excellence

大奖；并于 2008 年成为首批中国“国家文化产业示范基地”；

2016 年入选福布斯全球 20 大文化地标以及世界银行全球 Urban

Renewal 经典案例，是唯一被世界银行评价为“全世界城市更新

最成功的社区之一”的中国项目。

民营房企高质量发展大家谈

王颖

上海市工商联房地产商

会副会长

瑞安管理（上海）有限

公司行政总裁

15

Shanghai

Real Estate

瑞安将传统文化与现代生活的融合表达为“昨天、明天相会

在今天”，昨天的记忆与未来的生活可以精彩地呈现在今天。这

也成为瑞安在各地开发的“天地”项目所独有的“标签”。无论

是具有深厚历史文化底蕴的佛山岭南天地；还是汲取了重庆当地

山水文化，延续吊脚楼传统建筑的人文内涵，成功打造的重庆天

地；还是保留了武汉风情风貌与历史文化的武汉天地；还是从危

棚简屋涅槃而成的上海北外滩的璀璨明珠瑞虹新城，瑞安在活化

历史建筑，唤醒和焕新在地文化，融入时尚元素和现代化设施，

赋予其新的生命力等方面做了积极的探索和创新，不仅提升了区

域的土地价值，更是构建了城市更新的生态系统，成为创新经济

的推动者。

二、打造城市文化高地，吸引人才，聚集高端资源，

促进产业发展

瑞安通过多年的实践，坚信在传承、展现和培育在地文化的

同时要与世界分享中国文化之美，营造社区认同感和凝聚力。瑞

安将文化的理念和价值融入到社区发展中，用实践证明文化和可

持续发展是相互联系的。文化保育可以在提高生活质量，增加个

人对社区的认同和归属感，为城区提供社会和经济效益的同时，

营造多元的文化氛围，从而打造城市的文化高地，吸引留住全球

高端人才。

瑞安公司充分利用上海新天地的南北里和太平湖等公共空间，

将上海传统文化的传承和国际文化的引入有机结合，以“创意、

跨界、融合”的视角打造引领性的文化体验，营造国际消费中心

的环境。上海时装周，新年倒计时，上海旅游节，上海灯光艺术

节等活动推动了上海城市文化空间的发展，并逐步打造形成的产

业生态圈，促进了行业专业人才的集聚、区域经济的繁荣、城市

时尚氛围的营造，引领年轻的消费群体。

三、中国领先的城市发展解决方案的提供者

瑞安以西虹桥为区位原点助力青浦新城建设、虹桥商务区“虹

桥商务 + 腹地休闲”功能布局建设，投入大虹桥区域功能提升，

辐射长三角一体化发展。新建成的蟠龙天地项目通过全面促活区

域、生态及文化建设，树立了上海城市高质量发展的新典范。

蟠龙天地项目位于青浦西侧，“大虹桥”区域，毗邻国家会

展中心距国家会展中心（上海）约 5 分钟车程，接地铁 17 号线蟠

龙路站，在四通八达的高架、鳞次栉比的商务楼宇中，曲径通幽处，

一座古镇以文化唤醒、自然融合、城市焕新三大核心信念重新焕

发活力。

瑞安以“上海前门院、江南新天地”为蟠龙天地项目的发展

定位，将“城中村”改造与新城建设、历史文化名镇保护相结合。

依托“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，

蟠龙天地保护并优化了蟠龙庵、程家祠堂、香花桥等历史文化建筑，

通过这些有记忆的建筑，为在地老居民们留住乡愁，又用现代化

的商业设施来激发古镇活力。项目还创新地提出了“轻文旅模式

下微度假体验”的发展模式，将城市中一片衰败的城中村打造为

一个“公园里的新天地”，成为西上海的“江南会客厅”， 她延

续新天地品牌“文化和社交目的地”的基因，结合历史、人文、

自然、社交等多重特色碰撞，以全新的业态组合构筑焕新都市人

的轻度假目的地。为“大虹桥”、为上海乃至长三角打造了一座“城

市中的古镇”，一张“江南文化的名片”助力上海在长三角更高

质量一体化发展中勇立潮头。

16 Scheme 特别策划 发现新机遇 捕获新价值

过去几年，房地产行业的发展逻辑发生了很大的改变，对房

地产企业的发展提出了更高的要求和挑战。如何高质量发展和良

性循环，是行业和每一个房地产企业面临的新命题。

党的二十大报告指出，“高质量发展是全面建设社会主义现

代化国家的首要任务”，为新时代房地产行业的发展指明了方向。

2021 年底中央经济工作会议首提房地产要“探索新的发展模式”，

2022 年底的中央经济工作会议提出，“要更好统筹经济质的有效

提升和量的合理增长”。

我国房地产行业由旧模式向新模式探索转型，本质上是价值

创造方式的转变，从以空间建造为主，转向以空间运营和空间服

务为主。对房地产企业而言，需要从过去的物理空间建造商，发

展为依托物理空间为客户持续提供服务的运营商、服务商，从而

实现更高质量、更可持续的发展模式。经历多个大周期的港资房企，

在经营策略上追求“基业长青”，风险意识强，之所以能继续保

持“韧性”，还是在于其以“长周期”、“慢周转”等模式进行

运营。不过度依赖短期的物业销售，更看好长期持有物业的前景，

所以港资房企负债率普遍偏低。对房企而言，持有一定比例的经

营型物业，可以优化资产结构，使企业有稳定的现金流，降低公

司的经营风险。

作为一家深耕上海的中小型房企，在大变局下，东苑转型不

转行，坚持长期价值投资，在存量和不良资产中挖掘新机会，坚

——拥抱房地产行业高质量发展新格局

民营房企高质量发展大家谈

侯抗胜

上海市工商联房地产商

会副会长

上海东苑房地产开发（集

团）有限公司董事长

17

Shanghai

Real Estate

持理性投资、宁缺毋滥、少而精，使项目投一个成一个，不断提

升产品力、运营力、服务力，追求高质量发展。同时，在数字经

济时代大背景下，东苑在组织管理中，也将通过数字化、平台化，

不断提升效率和效能，构建支撑企业发展的价值树，力争成为“专、

精、特、新”的小而美企业。在公司发展转型方面，东苑坚持做“大

企业不愿做、小企业做不了”的事，坚持稳健经营，优化结构质量，

从过去开发为主转型探索租赁住宅、产业园新赛道，不断增加自

持物业运营及服务收入占比，捕获长期价值。

未来房地产总量增长空间有限，但好城市，好产业，好房子，

仍有很大的市场需求。在住宅开发版块，东苑将立足产品迭代升

级，从好房子到好小区，从好小区到好社区，以高质量、差异化，

满足人们对美好生活的高品质需求，提供触动客户心灵的好产品。

在资产运营版块，东苑将建立多重运营能力，提升复合营收

能力。通过业态调整、功能调整，做好存量资产的激活。市场上

不缺资产，缺的是优质资产，对于现存资产的升级改造，正在成

为存量时代的最优解。在新消费时代，人们的消费习惯也发生了

变化，从物质消费转变成为体验消费，更加注重个性化、品质化，

驱动传统商业的更新迭代。东苑社区商业的升级改造也将从零售

的基本功能向外发散，以“为居民提供生活便利”为核心，建立

起布局合理、业态齐全、功能完善、贴近民众并具有烟火气的商

业体系，向提供文化休闲消费、便捷消费、沉浸式消费体验转型。

在租赁住宅版块，东苑积极响应国家 “租购并举”和建设住

房保障体系的号召，加大资源投入，在投资、建设、运营环节发力，

推动实现“住房民生化”。东苑将打造长租公寓品牌“米乐公寓”，

以品质住所为基础，贴合新青年租住特点及生活需求，更注重衍

生居住附加值，关注青年人的社交需求、自我表达需求，秉承“乐

见精彩生活”的品牌主张，打造拥有无限可能的精彩社区空间。

米乐公寓在产品定位上构建了「米乐公寓」、「米乐国际公寓」

两大产品系，分别定位舒适社交型公寓及高端商务型公寓，秉持

东苑集团“营造新空间，服务美好生活”的理念，为城市新青年

打造跨界联合的生活综合体。

房地产行业周期长，只要深耕，仍然可以有所作为。企业的

欲望不能超越企业的能力，中小房企要坚守本行业，以中小项目

为抓手，深耕房地产多元市场，创造具有企业自身特色的产品与

服务。未来房企的竞争不再是规模的竞争，而是产品质量的竞争，

要以客户为中心，做好产品、服务，提升居住品质。企业实现高

质量发展，除了准确把握市场趋势，离不开对于客户需求的充分

满足，始终要以人为本，找准客户需求，打造好产品、好服务，

为客户提供多样化全生命周期的服务，不断满足客户从“住得上”

到“住得好”的需求升级。房地产行业逐步进入经营时代，企业

要抓住商业资产运营、城市更新、存量和不良资产改造等新机遇，

大力提升运营、服务能力，发现市场价值、创造产品价值、提升

服务价值、捕获长期价值！

18 Scheme 特别策划 贡明：坚守初心使命 共建美好生活！

20 世纪 90 年代是国内机遇与挑战并存的时代，也是国内经

济社会发展并入快车道的转折时期，不同行业、各具特色的民营

企业在那个年代相继涌现，正是在此背景下，1996 年中锐集团顺

势诞生，在 20 多年的经营中，不断汲取经验，探索出一条多元化

的发展道路，并多次入选中国服务业企业 500 强、上海企业百强、

上海民营企业百强。

“创新、协调、绿色、开放、共享。”中锐集团总裁贡明在

谈到如何实现民营企业高质量发展时，提出了这几个关键词，这

其实也是中锐集团一直在坚守的发展理念，“民营企业首先要有

创新，推动产业创新、科技创新、制度创新、管理创新是增强企

业的活力和竞争力的有效手段。

其次要协调均衡发展，促进国有企业与民营企业的积极合作、

大中小企业的协同发展，城乡协调发展是实现优势互补、互利共

赢的重要路径；作为民营企业，还应该积极响应国家提出的绿色

低碳目标，发展绿色经济、推进清洁生产、履行环保责任，实现

经济效益、社会效益、生态效益的有机统一。

同时，在如今的时代环境下，民营企业不能固步自封，应抓

住打造内陆开放高地的机遇，大力响应政府‘引进来，走出去’

的政策，持续推进开放发展；最后，企业在获得发展的同时，还

应投入到助力乡村振兴、推动就业创业、兴办社会事业的共享发

展之中。”

在五大发展理念的加持下，中锐集团以长三角地区为中心，

辐射全国，不断延伸事业版图，持续创造社会价值，实现推动社

会进步的价值与理想，逐步成长为一家以教育投资与管理、地产

开发与运营、包装科技与白酒产业等为主要业务的多元化集团公

司。

其中，集团旗下的中锐教育着力构建基础教育、高等职业教

育两大体系，现有直营院校 6 所，在校学生 15000 余名，托管和

合作院校 30 多所，覆盖学生近 2 万名，曾获“综合影响力标杆教

育集团”、“最具品牌知名度教育机构”等荣誉称号。

贡明

上海市工商联房地产商

会副会长

中锐控股集团有限公司

总裁

民营房企高质量发展大家谈

19

Shanghai

Real Estate

“中锐集团起步并受益于教育投资与管理，因此在获得发展

之后也始终不忘曾经的初心，公司一直热衷于向国内欠发达地区

的教育进行投资与扶持，帮助更多人获得受教育的机会。”贡明

说道。

二十余年间，中锐集团积极投身光彩事业、希望工程、拥军

帮困、赈灾捐助等公益活动之中，出资建设了多所希望小学和光

彩小学。公司持续开展的“中锐 • 启明灯乡村教育计划”深入关

注偏远地区乡村教师培训和乡村儿童教育，不仅向这些地方带去

了教育资源，同时也为这些地区的老师和学生搭建了来沿海地区

学习交流的平台，为教育的均衡发展提供助力。

“不忘初心，勇担使命，用责任凝聚力量，这既是共享发展

的理念，也是民营企业高质量发展的价值追求所在。”贡明说，

“教育是所有领域发展的基础，任何行业的发展都需要一批有技

能、有知识、有文化的专业人才，只有我们整体国民素质提升了，

才能为经济社会高质量发展提供基础保障。”

民营经济发展是社会稳定发展的“压舱石”，而这块“压舱石”

的稳定则需要政府提供一个良好的营商环境，在这一点上，贡明

表示，上海无论是政策支持，还是解决企业诉求、营造公平竞争

环境等都做到了一流的水平，“当然，由于一些信息不对称的原因，

导致个别企业不熟悉相关政策。针对这一问题，希望商会能进一

步加大舆论宣传的力度，打通政策落地的‘最后一公里’，提高

民营企业在上海发展的归属感、获得感。”

“作为上海市工商联房地产商会副会长，我们第一要务是做

好企业的经营，为社会增加更多的就业机会、创造更多的经济价

值。”贡明说道，“同时，我们也将积极投身于区域旧改、招商

引资等社会发展的各个领域之中，守正创新，拓展资源，发挥自

身主业的优势推动区域经济社会高质量发展。”

20 Party Building 党建之声

以商会党建“两个覆盖”引领企业发展“两个健康”

新时代贯彻落实党的二十大精神，必须抓好商会党建工作。

商会是“企业的娘家”，是凝心聚力、共谋发展的重要桥梁和纽

带。加强商会党的建设，擦亮商会党建品牌，更好地适应新时代、

新任务和新要求，以党建带动发展，可以更好地增强商会的影响

力、凝聚力，从而发挥商会作为“企业的娘家”的战斗力作用，

这是引领推动“两个健康”落地和落实的重要保证。

党的建设“两个覆盖”

做好商会党建工作的前提是会员企业实现党的组织和党的

工作“两个覆盖”。经过努力，上海市工商联房地产商会各会员

企业党组织的覆盖率进一步扩大，尤其是大型房地产企业的党组

织不断扩大，党支部数量不断增加，为党的工作全覆盖提供了组

织保障。

一是成立党建工作委员会为会员企业党组织发挥作用提供

引领。根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于促进工

商联所属商会改革和发展的实施意见》中加强党对商会的领导，

推动党的组织和工作全覆盖的精神。为了更好的发挥党组织的引

领作用，共同提升非公经济单位党建工作水平，进一步推进商会

党建工作，在召开了党建工作委员会筹备会议的基础上，2018

年 10 月在上海市工商联房地产商会领导下，成立了“上海市工

商联房地产商会党建工作委员会”。通过委员会的组织形式，商

会将党建工作常态化，并把商会党建工作推向了一个更高的水平。

二是注重抓好会员企业党组织党的工作的有效覆盖。实现全

覆盖，组织覆盖是基础，工作覆盖是核心，有效覆盖是关键，党

的领导覆盖是根本。商会党建工作委员会坚持从有形覆盖向有效

覆盖拓展、提升覆盖的质量，并积极倡导各企业党务工作者努力

实现专职专业，推进会员企业间实现党的建设同步发展前进。目

前，各规模以上会员企业都实现了专职人员配备。党建工作委员

会自身而言，配备主任一名、副主任三名，秘书长一名，完备的

人员配置保障了商会党建工作的开展和有序推进，通过制订年度

工作计划推进工作，召开了思想政治工作专题研讨会、组织建设

工作专题研讨会、宣传工作研讨会和如何促进企业经营工作研讨

会推进党的工作，服务企业经营。

三是注重加强指导和改进会员企业党组织的党建工作。抓好

“两个覆盖”、发挥好“两个作用”（即党组织在职工群众中的

政治核心作用和在企业发展中的政治引领作用），就要加强党组

织书记和党建工作指导员的“两支队伍”建设。商会党建工作委

员会紧扣企业发展、经营管理、转型升级创新工作方法，通过创

新开展联建共建活动和每年优秀党建奖评选活动并在年会上颁奖

的形式，扩大党建宣传覆盖面和党建影响力。商会党建工作委员

会把党建工作抓在日常，确保商会党建工作各项任务的落实落地，

专业委员会建立后，凡建立党组织的企业都参与到专委会里面来，

经过会议交流学习，出现了一些党建工作开展好的企业，如新东

苑集团在每个党员的座位上都放一个共产党员的铭牌，让党员严

格自律，之后，好多企业都仿效新东苑集团做法。还有不少企业

把培养干部的工作放到党组织，由党组织经过考核，再报董事长

定夺，这为保证两个健康起到了很好作用。

“两个覆盖”引领“两个健康”

“两个健康”即非公有制经济健康发展和非公有制经济人士

健康成长，是非公有制经济领域统战工作的重要指导思想。在促

进“两个健康”思想引导下，商会党建工作委员会积极开展党建

上海市工商联房地产商会党建工作委员会主任 曹文伟

7 月 19 日，《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》公布。《意见》提出民营经济是推进中国式现代化的生力军，

是高质量发展的重要基础，是推动我国全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标的重要力量。

《意见》从民营经济的发展环境、政策支持、法治保障以及促进民营经济人士健康成长等方面，提出 31 条具体举措，对于民

营企业具有重要的激励和指导作用，引发社会高度关注。

为此，本会党建工作委员会曹文伟主任从商会党建角度谈如何以“两个覆盖”引领“两个健康”发展。

21

Shanghai

Real Estate 工作，以党建引领努力实现“两个健康”的工作目标。

一是学习贯彻落实党的二十大精神。去年，全党迎来了二十

大胜利召开。商会党建工作委员会十分重视学习“二十大精神”，

做好新形势下的思想政治工作。一是号召各会员企业收听收看

“二十大”开幕式直播，聆听总书记报告。10 月 16 日党的“二十大”

召开当天，很多企业党组织和企业家都收听收看了“二十大”开

幕式直播。 之后一些企业接着又组织“学习贯彻党的二十大精神”

专题报告会，同时下发“二十大精神”学习材料如二十大报告、

二十大《党章》等组织学习，促进企业的政治学习和理论提高。

党建工作委员会认真贯彻落实习近平总书记对民营经济和民营经

济统战工作的重要指示，以更高的站位把牢政治方向，全系统学

习党的二十大精神，并用以指导实践和今后的工作。

二是引领企业健康发展和企业家健康成长。开展学习贯彻习

近平新时代中国特色社会主义思想主题教育是中共二十大提出的

重要任务，是用党的创新理论武装民营经济人士、凝聚团结奋斗

磅礴力量的迫切需要。商会党建工作委员会牢牢把握“两个健康”

的工作主题，持续引导广大民营经济人士和企业党组织自觉听党

话、感党恩、跟党走，广泛凝聚思想共识和行动合力，推动会员

企业健康高质量发展。

今年“七一”来临之际，为迎接纪念建党 102 周年，本会

党建工作委员会组织东渡国际、三盛宏业、保集控股等企业党组

织负责人举办了“迎七一感党恩，不忘初心跟党走”参观中共一

大会址纪念馆党日活动。大家通过重温党史，重温入党誓词活动，

更加巩固不忘入党的初心、坚定理想的信念，继续以更加坚定的

信心、高昂的热情、勤奋的工作，持续在自己的岗位上抒写对党

的事业的忠诚与执着，为党旗增辉。

三是搭建企业经营业务对接服务平台。党建工作委员会成立

五年来，根据商会工作安排，在服务企业方面作了一些探索，积

极搭建企业经营对接服务平台，深入企业了解收集企业需求，努

力在服务企业上作出有益探索，使商会党建工作呈现出蓬勃发展

的良好态势，彰显商会的社会影响力，凝聚会员企业的向心力，

勾画出商会党建工作的一抹靓丽的红色风景线。

近年来，商会党建工作委员会进一步创新党建工作方法路

径，跳出党建抓党建，将商会业务工作与党建工作充分融合，不

断丰富内容、提升层次，开展了一系列探索实践工作。先是开展

了主题为“学品牌 促党建”横向交流活动，组织会员企业党组

织负责人到上海实业马利画材有限公司召开现场会。之后又开展

了“党建引领促发展，协同创新谋未来”党建学习交流活动，

在庆祝建党 100 周年、迎接新中国成立 72 周年之际，党建工作

委员会与本会理事单位北新建材华东公司举办了党建学习交流活

动，中锐投资、新城控股、上海融创、红豆置业、东渡国际、保

集控股、新东苑等 30 多家单位的党建负责人 50 余位参加了活动。

活动促进了本会副会长单位中锐投资集团加强与北新建材在党建

方面的交流学习和与北新建材在全产品新型环保材料的合作，进

一步达成“碳达峰碳中和”政策下的新材料新工法相关业务的合

作。使党建引领企业，实现企业、行业高质量发展成为可能和变

成现实。

商会党建如何引领和推动房地产企业健康发展，是新时代房

地产商会党建工作面临的一个新课题。只有充分发挥商会党建引

领推动作用，以党建的“两个覆盖”引领企业及企业家的“两个

健康”发展，才能提升商会的凝聚力和影响力，实现商会党建高

质量发展。

22 Party Building 党建之声

周海江：红豆集团永远听党话、永远跟党走 百年奋斗铸就辉煌，周海江说，1921 年党领导我们开天辟

地，1949 年党领导我们改天换地，1978 年党领导我们翻天覆地，

2012 年党领导我们顶天立地。102 年来，中国共产党带领全国

人民取得了令世界瞩目的伟大成就。党领导我们从站起来、富起

来到强起来，从一个贫穷落后的国家发展成为世界第二大经济体，

人民生活水平显著提高，社会稳定和谐。这些巨大成就离不开党

的正确领导和中国特色社会主义的伟大实践。

周海江说，近日，习近平总书记在对党的建设和组织工作作

出重要指示指出，全面建设社会主义现代化国家，全面推进中华

民族伟大复兴，关键在党，关键在人。7 月 1 日，总书记在《求是》

杂志发表了《努力成长为对党和人民忠诚可靠、堪当时代重任的

栋梁之才》一文中强调：年轻干部健康成长关系党和人民事业后

继有人。要锤炼对党忠诚的政治品格，树立不负人民的家国情怀，

追求高尚纯粹的思想境界，练就堪当重任的过硬本领，为党和人

民事业拼搏奉献，在新时代新征程上留下无悔的奋斗足迹。今年

是中国共产党成立 102 周年。习近平总书记指引我们走好新的

赶考之路。

周海江表示，我们红豆集团是全国先进基层党组织，我本人

也是全国优秀党务工作者、全国优秀共产党员，这些荣誉，都是

党对我们民营企业的信任，对民企的支持。红豆 66 年得以稳健

发展，也正是由于一直坚持听党话、跟党走，坚持以高质量党建

引领企业高质量发展。在党 102 周岁之际，我们红豆集团广大

党员干部更要庄严宣誓：红豆集团永远听党话、永远跟党走，初

心不变、使命不变、红色基因不变！

在分析当前经济形势时，周海江表示，当前，面临多重挑战，

每一位企业员工都需要提振团结拼搏的精气神。要以自己内部的

确定性应对外部环境的不确定性。落实到红豆集团的具体实践就

是“三确定性”：一是“三自”战略的确定性，二是进化的确定性，

三是团结拼搏的精气神的确定性，来应对外部环境的不确定性。

凭着这股精气神，红豆深入实施创新驱动战略，不断推动公

司进化升级高质量发展，交出了靓丽的成绩单。特别是开展的“以

学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想推进高质量发展

争当高质量发展‘三自六化’先锋和高质量发展先锋堡垒”是红

豆集团党委举办的主题活动重要内容，也是红豆集团面对挑战、

以自身发展确定性应对外部环境不确定性的具体举措，这些表彰

对象都是在应对挑战、强攻市场、业绩增长、重点专项、品牌提升、

新品开发、挖潜增效等方面跑赢大盘、实现双增，销售和利润均

达到 30% 以上增长的单位，展现了红豆人不畏挑战、攻坚克难、

奋力拼搏、积极进取的精气神。

此外，红豆集团探索实践了“企业党建 + 现代企业制度 +

社会责任”三位一体的中国特色现代企业制度，受到中央有关部

门和领导高度肯定。今后，红豆集团将进一步提高政治站位、强

化政治担当，坚持认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义

思想，深入探索践行“企业党建 + 现代企业制度 + 社会责任”

三位一体的中国特色现代企业制度，深入开展“争当高质量发展

先锋和高质量发展先锋堡垒”主题活动，增强党组织政治功能和

组织功能，以高质量党建引领企业高质量发展，以“三自六化”

高质量发展的优异成绩为中国式现代化建设和全面推进中华民族

伟大复兴贡献“红豆力量”。

7 月 1 日，红豆集团党委举行“永远跟党走”热烈庆祝中国共产党建党 102 周年活动，集团党委班子、高质量发展“三自六化”

先锋和高质量发展先锋堡垒团队负责人等同志参加了活动，本会副会长单位负责人红豆集团党委书记、董事局主席周海江为

党员们上了一堂生动党课，并与大家一起合唱了《没有共产党就没有新中国》。

23

Shanghai

Real Estate 沿着习近平总书记足迹走

碧桂园集团沪苏区域党委开展迎接建党 102 周年

党日活动

党的十八大以来，习近平总书记先后五次到上海考察，为上

海改革发展把舵领航。牢记习近平总书记嘱托，上海敢闯敢试、

先行先试，把总书记的重要指示转化为生动实践。为深入学习贯

彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，用上

海实践指导工作。值建党 102 周年之际，6 月 29 日碧桂园集团

沪苏区域党委开展党日活动，进一步激发广大党员干部爱党爱国

的热情，以实际行动迎接建党 102 周年的到来！

碧桂园集团沪苏区域党委书记谢金雄，党委副书记郑永彦、

付成霞，党委委员、各支部委员、优秀党员代表、入党积极分子

等党员队伍参加本次活动。

感悟建党伟大精神

碧桂园集团沪苏区域党委一行首先来到中国共产党第一次

全国代表大会纪念馆，先后参观了“前仆后继、救亡图存”“民

众觉醒、主义抉择”“早期组织、星火初燃”“开天辟地、日出

东方”“砥砺前行、光辉历程”五大部分主题内容，全面系统地

了解了中国共产党的诞生历程，感悟中国共产党“不忘初心、牢

记使命、永远奋斗”的历史意义和时代精神。

感受杨浦滨江新世纪转型

随后，党员们来到上海市爱国主义教育基地 -- 杨浦滨江人

民城市建设规划展示馆，依次参观了序厅、四个互动展厅、城市

乡愁、滨江时光隧道、未来滨江等展陈内容，通过沙盘、展墙、

模型、多媒体等充分了解杨浦滨江的总体规划、发展历程和建设

成果，深入学习“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念

的理论和实践，感受杨浦滨江新世纪转型。

感悟坚持以人民为中心伟大指示

最后，党员们沿着习近平总书记的足迹，漫步上海杨浦滨江

地带，绿道蜿蜒，白鹭翩飞，曾经的“工业锈带”已变身“生活

秀带”。2019 年 11 月，习近平总书记在杨浦滨江考察时指出，

“人民城市人民建，人民城市为人民”“无论是城市规划还是城

市建设，无论是新城区建设还是老城区改造，都要坚持以人民为

中心”。全体党员同志在漫步中感受沪上大地的沧桑巨变，领悟

改革创新的巨大浪潮，追寻精神源泉，汲取奋斗力量，奋力走好

新时代的长征路。

弘扬伟大建党精神，赓续传承红色血脉。从上海石库门到嘉

兴南湖上的小小红船到领航中国的巍巍巨轮，102 载砥砺，一颗

暗夜中的火种炽燃成引领民族复兴的熊熊火炬；102 载拼搏，一

个百年大党走过世纪沧桑依然风华正茂。我们将坚定不移地沿着

习近平总书记指引的道路奋勇前进，永远相信党和政府、相信市

场、相信自己，继续保持信心和定力，上下同欲、全竞提升，与

企业一起战风斗雨，走在大道上！

24 Party Building 党建之声

扬帆逐梦新征程 团结奋斗向未来

新城控股集团召开庆祝中国共产党成立 102 周年大会

6 月 30 日下午，新城控股集团召开庆祝中国共产党成立

102 周年大会。新城控股集团（上海）党委书记张丽萍同志出席

大会，新城控股集团（常州）党委书记汤国荣同志主持会议。新

城控股集团党委、纪委班子成员；集团总裁室领导；工会、团委

代表；各党（总）支部书记、委员及受表彰先进基层党组织、优

秀共产党员代表共同参加会议。

会上，大家一同观看了《幸福党建宣传片》，跟随镜头感受

了“幸福党建”品牌的不断发展壮大。为进一步激励各级党组织

和广大党员在新征程中锐意进取、矢志奋斗，集团党委对 4 家先

进基层党组织和 73 名优秀共产党员进行了表彰。

为总结各基层党组织党建工作特色做法和典型经验，在今后

工作中加以应用与推广，让大家相互借鉴、学以致用，集团党委

设立“党建引领创新奖”，为深化“幸福党建”品牌建设，助力

公司高质量发展创造新思路、注入新生机、凝聚新力量。

新城控股集团商业管理事业部海口吾悦广场被授予 2022 年

度“党建引领创新奖”荣誉称号。随后，海口吾悦广场余志扬同

志围绕“党建引领 创造价值”主题进行了分享交流。

新城控股集团（上海）党委书记张丽萍作了讲话。张书记指

出：“公司党委要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为

指导，做到‘三个主动融入’——主动融入国家发展大局，紧跟

战略导向；主动融入区域发展全局，强化破圈协作；主动融入当

地发展新局，厚植品牌根基，把握“四个核心重点”——要凝心

铸魂、要实干担当、要清正廉洁、要团结奋斗，在新城集团三十

而立的当打之年，持续凝聚起实干笃行的磅礴力量，为推进企业

实现高质量发展、履行社会责任中展现新作为、作出新贡献。”

会后，中国延安干部学院教授，硕士生导师，现任教学科研

部延安精神研究中心主任冯建玫为大家带来精彩难忘的“初心讲

堂”主题党课。党建共建单位长风新村派出所党支部 10 名党员

同志共同参与。冯教授运用党的历史案例，聚焦当时党中央在遇

到风险和挑战时所作的决策和应对方式，深入浅出地进行解读，

与大家进行交流互动，生动的案例分析，引人深思、发人深省。

大家纷纷表示，要从党的历史经验中涉取智慧和力量，把所学内

容有机地运用到实践中，不断提升工作的质效。

25

Shanghai

Real Estate 庆祝中国共产党成立 102 周年

新东苑集团开展“党的儿女”故事宣讲会

今年是中国共产党成立 102 周年。1921-2023，在中国共产

党的带领下，中华民族伟大复兴的目标正一步步实现。

新东苑集团听党话、跟党走。深入学习贯彻党的二十大精神，

积极发展大健康产业下的健康养老与文化旅游事业，为实现人民

对美好生活的向往贡献力量。

6 月 30 日下午，为庆祝建党 102 周年，新东苑集团党支部

组织开展了“党的儿女”故事宣讲会，通过讲述发人深省的党员

故事，牢记入党初心，坚定理想信念。

不忘初心 牢记使命

1、全体合唱《没有共产党就没有新中国》

本次活动在全体党员高亢的歌声中拉开序幕，大家共同合唱

《没有共产党就没有新中国》。

2、重温入党誓词

随后，参加活动的全体党员一起重温入党誓词，面向鲜红的

党旗，大家高举右手庄严宣誓，重温自己对党虔诚的誓言，表达

为党的事业奋斗终生的决心。

3、党员代表宣讲

心之所向，行之所往。建党 102 周年以来，涌现了一批又

一批优秀的共产党员，他们担当尽责、无私奉献的优秀品格，也

深深影响着我们。

以榜样为镜，见贤思齐。本次宣讲会有 12 名党员代表带来“党

的儿女”故事宣讲，50 余位新东苑·快乐家园长者社区的长者党

员和长者参加了活动。

4、长者党员发言

快乐家园长者们说道：“两年前我们在快乐家园共同见证了

建党百年的盛世华诞，又在今天参加了纪念中国共产党成立 102

周年的精彩活动，我们感到非常幸运。听了各位年轻党员们的精

彩宣讲，我们也仿佛接受了一次精神洗礼，感谢国家这么好的政

策，感恩伟大的中国共产党，感动能与这么多优秀的共产党员携

手并肩。我们一起不忘初心，牢记使命！”

新东苑，心向党

在党的二十大报告中，习近平总书记寄语新时代青年：广大

青年要坚定不移听党话、跟党走，怀抱梦想又脚踏实地，敢想敢

为又善作善成，立志做有理想、敢担当、能吃苦、肯奋斗的新时

代好青年，让青春在全面建设社会主义现代化国家的火热实践中

绽放绚丽之花。

新东苑集团也将矢志不渝的听党话、跟党走，持续深耕大健

康产业，为社会大众提供健康美好的生活方式，也为社会培养更

多优秀人才。

26 Party Building 党建之声

感悟思想伟力，凝聚奋进力量！

旭辉集团举办庆祝建党 102 周年暨主题教育专题党课

活动在旭辉集团所属的新虹街道“初心驿·虹立方党群服务

中心”举办，全体同志共同参观初心驿，感受着时刻将不忘初心、

牢记使命作为新时代共产党人的必修课的重要意义，始终初心如

磐，使命在肩，永葆赤子之心。

参观的同时，现场每一位党员都收到了一份特殊的礼物——

政治生日卡，打开一封封红色的信封，每一位党员都感受到成为

中国共产党人的骄傲与使命，更加牢记身为共产党员的责任与义

务，永远铭记最初的那份赤诚之心，始终牢记自己的初心和使命。

在参观环节后，“感悟思想伟力，凝聚奋进力量”旭辉集团

庆祝中国共产党成立 102 周年暨主题教育专题党课正式开始。

参会代表全体起立，在全场高唱《国歌》声中表达了对党的深厚

感情，以及坚定不移听党话、感党恩、跟党走的信心和决心！

随后，旭辉集团党委书记崔晓青进行会议致辞，在即将到来

的中国共产党成立 102 周年之际，集团广大党员共聚一堂，向

我们伟大的党献上我们诚挚的祝福。当前学习贯彻习近平新时代

中国特色社会主义思想主题教育正在全党深入开展，开展理论学

习，接受思想洗礼，是共产党人的必修课。在发展的重要阶段，

我们广大党员将坚定信心、团结奋进，不断战胜前进道路上的各

种困难挑战，发挥党员先锋模范作用，高质量完成集团各项工作

目标，以实际行动践行初心使命，在新时代新征程上创造新的成

绩。

接下来的初心课堂，邀请到中共上海市委党校、上海行政学

院袁新华副教授，为大家讲授《深入学习贯彻习近平新时代中国

特色社会主义思想》主题教育专题党课。通过学习，党员们深刻

理解中国式现代化的本质要求，全面领会中国式现代化的深远世

界意义。党员们纷纷表示，通过此次主题教育学习，将努力做到

坚持学思用贯通、知信行统一，为推动各项工作向更高质量发展

提供思想保证和精神动力；我们每一名共产党员，必须坚定理想

信念，将主题教育激发出来的学习热情、工作热情进一步转化为

攻坚克难、干事创业的强大动力。

最后，全体党员面向党旗重温入党誓词，“我志愿加入中国

共产党，拥护党的纲领……”一声声铿锵有力的誓言，是对党的

无限忠诚和坚定决心，是对“牢记使命、不忘初心”的铭记于心。

通过本次活动，党员们深受鼓舞。纷纷表示在今后的工作和

生活中，始终用党的奋斗历程和伟大成就鼓舞斗志、明确方向，

用党的光荣传统和优良作风坚定信念、凝聚力量，用党的实践创

造和历史经验启迪智慧、砥砺品格。自觉践行新时代中国特色社

会主义思想，牢记“学思想、强党性、重实践、建新功”的总要求，

继续以十足的干劲在各自岗位建功立业，以实干擦亮党员名片。

6 月 27 日，旭辉集团举办庆祝中国共产党成立 102 周年暨主题教育专题党课，集团党委委员、各党支部委员和党员代表、入

党积极分子等同志参加了活动。

27

Shanghai

Real Estate “学党史，强党性，厚植爱国主义情怀”

上海环创安装工程集团有限公司举办主题党日活动

上海环创安装工程集团有限公司赴上海淞沪抗战纪念馆开

展“学党史，强党性，厚植爱国主义情怀”主题党日活动。

中国共产党成立 102 周年，为深入贯彻落实习近平新时代

中国特色社会主义思想和党的二十大精神，激励广大党员坚定

理想信念，凝聚前进力量。6 月 30 日上海环创安装工程集团有

限公司党支部组织开展“学党史，强党性，厚植爱国主义情怀”

主题党日活动，全体党员、团员和部分员工前往爱国主义教育基

地——上海淞沪抗战纪念馆参观。在回望历史中锤炼政治品格、

砥砺初心使命。

上海淞沪抗战纪念馆坐落于昔日上海军民浴血抗战的主战

场，是一座全面反映两次淞沪战役和上海十四年抗战全过程的主

题纪念馆。通过参观学习，同志们对淞沪会战有了更加深入的了

解，也更深刻地感受到抗战先辈为国家尊严和民族独立，顽强抵

抗、不畏生死的英雄气魄和爱国情怀。

活动现场 , 大家认真倾听党支部赵欣怡书记的讲解 , 跟随着

赵书记的脚步 , 看着当年遗留下来的物品和资料 , 感受那个时期

独有的战斗紧迫感 ; 看着当年为数不多的照片 , 仿佛置身于那个

战乱的年代 ; 看着先烈们告别亲人走上战场 , 为祖国奉献自己的

血与肉 , 心中感慨万千。大家纷纷表示 , 深刻感受到幸福生活来

之不易 , 同时将不忘初心、牢记使命 , 用实际行动为美好家园的

建设贡献力量。在新时代新征程中，要进一步坚定理想信念，铭

记革命先辈的优良传统，立足本职岗位，提升工作能力，接稳历

史接力棒，续写时代新篇章。

28 Market 市场风云 上海房地产市场新特征及对策建议

Part1：上海商品住宅市场整体走势

1、第 2 季度市场供应节奏加快，成交规模相

应走高

2023 年 第 2 季 度， 上 海 商 品 住 宅 供 应 面 积

280.36 万 平 米， 成 交 面 积 为 272.83 万 平 米， 与

2021 年 2 季度作比较（2022 年 2 季度由于疫情影响，

市场异常），供应面积增长 11.6%、成交面积增长

12.7%。第 2 季度新房各批次集中入市间隔变短，

三批次于四月初官宣入市，紧接着四批次于四月底

发布，同时五批次于六月初入市，认购开盘节奏较快，

大量项目在 6 月结束认购、开盘入市。六批次也已

于七月初官宣，预计三季度也将持续高强度供应。

文 / 上海市工商联房地产商会房地产研究院、同策研究院

上海商品住宅市场供求及均价走势

2023 年第 2 季度，上海商品住宅市场供应节奏加快，成交规模相应走高，库存量保持平稳。同时快供应节奏下，商品住宅市

场冷热不均现象加剧，高性价比、政策重点规划区域及区域改善型项目去化情况好。得益于三四批次集中入市的项目较多，

新房来访数据走高，但 6 月受天气等因素影响已呈回落态势，市场观望情绪较浓。上海两批次土拍热度较高，民企释放积极

参与土拍的信号。而二手房市场持续降温，二手房成交量持续走低，置换周期被拉长，或将影响新房后续成交。预计三季度

新房市场供应或将持续放量，市场热度将持续下降，若三季度无有力政策出台，新房市场热度将低位维稳。

29

Shanghai

Real Estate

2、高性价比、政策重点规划区域及区域改善

型项目去化情况好

2023 年前两季度热销项目主要呈现出一些特

点：第一、区域高性价比楼盘，如吴泾的象屿招商

公园 1874、嘉定新城的保利嘉悦云上、顾村的保利

中企和颂等，处于价格洼地、配套完整，去化程度好；

第二：重点规划区域，如青浦徐泾板块的项目，去

化情况好；第三，区域内的改善型项目如：建发璟院、

金鼎阅府等。 3、上海商品住宅总体库存量平稳，局部供求

失衡加剧

2023 年第 2 季度上海商品住宅市场总体供需比

1.02，市场库存总量维持平稳，但区域分化明显。

随着新盘供应节奏加快下，郊区项目去化压力增加，

如临港、金山、奉贤等区域的刚需项目开盘去化率

普遍较低。而主城区库存压力低且项目热度高、开

盘多数触发积分。截止 2023 年 6 月，上海商品住

宅库存 635.1 万平方米，去化周期 7.4 个月。上海

商品住宅去化周期长期维持在 6 到 8 个月，在全国

一二线城市中，上海商品住宅的库存去化周期较短，

市场热度高，房价维持平稳，无下跌压力。

2023 年前二季度商品住宅成交面积 TOP10

楼盘名称

象屿招商公园 1872

象屿招商蟠龙府

越秀保利嘉悦云上

虹桥公馆 3 期

金鼎阅府

理想名都

建发璟院

保利中企和颂

瑞仕半岛璟庭

中铁虹桥逸都

区县

闵行区

青浦区

嘉定区

青浦区

浦东新区

嘉定区

闵行区

宝山区

浦东新区

青浦区

板块

吴泾

徐泾

嘉定主城区

徐泾

金桥

嘉定主城区

古美罗阳

顾村

外高桥

徐泾

套数

1,815

1,353

1,129

1,200

925

776

722

738

659

732

面积（万平米）

19.7

13.3

12.3

11.9

10.7

8.2

8.0

7.5

6.9

6.9

均价（元 / 平米）

51,694

60,497

50,704

61,587

78,620

48,186

85,405

46,708

67,495

61,416

上海商品住宅存量及 6 个月移动去化周期

30 Market 市场风云 上海 2023 年第 2 季度商品住宅各区域存量

2021 年 1 月 -2023 年 6 月上海全市商品住宅访客指数

4、新房来访虽处于高位，但呈回落趋势

以同策在上海代理的案场为来访为基础，选择

来访活跃的楼盘，结合同策在上海的市占率进行加

权调整，得到上海新房来人来访指数。

2023 年第 2 季度上海新房来访平均值处于高

位，其中 5 月访客指数位于历年最高，主要受 5 月

三四批次热门楼盘集中入市影响。但对比来看，今

年第 2 季度同比 2021 年第 2 季度同环比均走低。6

月较 5 月相比，上海全市商品住宅访客指数走低，

受高温及降雨等天气影响，居民外出意愿较弱。同 时 6 月开盘项目仅 2 个项目触发积分，且均为热门

项目加推，虽再触积分，但整体认购数量持续下滑，

市场观望情绪较重。

分区域来看，第 2 季度上海主城区和新城商品

房来访指数均逐渐走低。主城区主要是该区域项目

在本季度认购、开盘的项目中占比较低。而新城间

冷热不均现象加剧，如嘉定未来城（理想之城）开

盘当日售罄，而临港新城板块主要购买力为张江外

溢客户及临港本地产业客户，而区域内同质竞品多，

项目去化压力大。

31

Shanghai

Real Estate

2021 年 1 月 -2023 年 6 月上海主城商品住宅访客指数

2021 年 1 月至 2023 年 6 月上海新城商品住宅访客指数

6、上海住宅用地集中出让，土拍热度较高，

民企释放积极信号

2023 年上海市土拍节奏调整，单批次较前两年

显著减少，首批次总计供应 19 宗地块。二批次首轮

土拍拍卖 15 宗地。相较去年四轮土拍，2023 年首

轮土拍热度显著升高，多数地块竞争激烈，溢价率

走高。一批次仅 4 宗底价出售，其余均溢价超 7%；

二批次首轮仅 5 宗底价成交，其余均封顶溢价率

10%。

2023 年上海土拍中仍以国央企拿地为主，保利、

招商蛇口、金茂、中铁等央企积极参拍，外来国企

如华发、建发等拿地积极。民营房企同样释放积极

拿地信号，如龙湖、金地积极参与上半年土拍。

上海历次土拍成交地块结构

32 2017 至 2023 年上海分面积段“新房 + 二手房”成交套数占当年总成交套数的比

2021 至 2023 年上海集中土拍结果

Part2：上海商品住宅市场面临的问题及对策

问题 1、上海人口多年来首次净流出，刚需占

比减少

截至 2022 年年末 , 上海市常住人口为 2475.89

万人 , 比 2021 年减少了 13.54 万人 , 为近五年来首

次。刨除人口自然增长的影响，2022 年上海人口净

流出 9.11 万人。人口流出一方面源于去年疫情的

短期影响，另一方面也是由于上海作为一线城市生

活、置业成本过高，且在二线城市人才吸引政策的

不断加码之下，优势逐渐缩小，因此人口出现净流

出，由此带来的问题在于流出人口多为青年人口，

是刚需主力人群，如果人口持续流出，未来上海市

场刚需将持续减少。根据目前上海的年龄结构进行

预测，20-29 岁的刚需主力人群占比在未来 5-10 年

持续减少，30-39 岁的刚改主力人群占比先增后降，

而 40-49 的二次改善主力人群占比则不断增加。根

据 2017-2023 上半年上海“新房 + 二手房”成交套

数各面积段的占比来看，上海目前确实也处于刚需

持续减少的趋势中。

Market 市场风云

33

2017-2022 年上海二手房、新房成交总价段及套数

相关对策：建议房企在投资拿地和项目开发中，

有效考虑改善型市场。

问题 2、上海二手房市场正在面临结构性问题

分价段来看，由于低预算的刚需型二手房

（300-400 万）的潜在购房客群购买力较弱，在购

房后面临较大的还贷压力。而当前经济下行，就业

环境不稳定，低预算的刚需客群抗风险能力相对较

弱，该类客群对经济信心不足，导致刚需二手房流

动性降低。

而稍高价位二手房，同样也面临问题。预算在

500-600 万甚至到 800 万的购房客群会将预算区间

内的二手房与新房放在一起比较。由于当前上海新

房供应加大，新房购买门槛降低，同时考虑到一二

手倒挂及新房天然的优势，较多购房者更愿意选择

同价位甚至更低价位的新房。

由于上海新房购房门槛较高，购房客群首付及

月供压力大，上海新房市场以置换型为主。500 万

以上的新房几乎完全靠下一层级的二手房成交推动，

因此，新房市场的长期平稳建立在二手房成交稳定

的基础上，当前二手房市场挂牌量高、成交周期长、

议价空间大、市场观望情绪加重，而新房大量供应

下购房门槛下降，二手房成交量已经很难支撑上一

层级的新房市场。

Shanghai

Real Estate

相关对策：1、企业拿地后，建议针对当前购房

客群改善性需求旺盛的现状，尽可能建造大户型项

目。2、在政策允许的情况下，与同类型存量房以及

新房进行差异化竞争，如在精装标准、绿化环境等

方面吸引购房客群。

问题 3、部分高倒挂楼盘存在种种乱象

四批次的云锦东方项目由于超高的一二手倒挂

引来黄牛扎堆、“一日夫妻”、代持买房等种种认

购乱象。认购期间有认购意向并符合认筹条件的客

户近 1000 组，远超 105 套房源。随着打新乱象持

续发酵，该项目被相关部门监管，其认购被叫停，

这次事件也标志着上海将对有炒房嫌疑的新盘进行

严管，充分落实“房住不炒”。同时后续的市中心

项目及豪宅项目也暂缓上市，五批次中没有均价 10

万以上的项目入市。

相关对策：在新房限价的环境下，市中心区项

目、豪宅项目存在较大的一二手倒挂是无可避免的。

在未来补丁政策公布后，企业应在“房住不炒”原

34 Market 市场风云 但在实际市场调研中，同策研究院调研的 3000

个购房者上海新房客户的主流购房需求为 90-110 平

米，占比接近 50%。90 平米以下的客户需求占比仅

25%，110 平米的以上的改善需求占比约 25%。新

房在售户型中，一般 120 平米以上的户型最受热抢，

而 90 平米以下三房产品库存相对较大。

相关对策：如“9070”政策无法突破，建议项

目在户型设计、房间数量等方面进行优化，打造差

异化产品；如“9070”政策未来有所调整，建议根

据市场需求，适当提高户型面积，尤其是 90-110 平

米产品。

Part3：上海商品住宅市场趋势研判

今年 2 季度上海市场供应、成交规模同环比都

保持增长，土地市场维持较高热度，在当前全国房

地产市场再次收缩、普遍销售下滑的环境下，显得

尤为不易。这主要是因为上海作为一线城市，短期

来看库存规模较小，中长期来看人口、产业有持续

吸引力，因此市场需求支撑充足，安全性较高。但

是供求走高的背后，也有区域冷热不均加剧、新盘

触发积分率及积分下行、6 月来访下滑等问题。说

明短期内全国行情转弱，市场重新陷入观望情绪对

上海市场也有一定影响。

综合来看，7、8 月作为市场传统淡季，加上目

前全国市场情绪较低落，如无有效政策刺激，上海

市场大概率维持二季度整体稳健，但内部分化的局

面，市场延续横盘修复的趋势。但上海作为一线城

市投资价值和需求基础较高，对未来市场不必过于

悲观，随着未来经济、就业形势修复，一线城市必

将率先回升。

则下，积极维护真实购房者的合法权益，同时在项

目认购阶段的资料审核、资金查验等环节严格把关，

从自身角度杜绝身份造假乱象。

问题 4、新房市场产品同质化过高，供需存在

错配

上海城市发展进入新阶段，中心城区人口下滑、

外围城区人口增长，参考国际经验，改善型住房需

求在这一阶段将集中释放，此外，全国开放多胎政

策也催生改善型需求释放。而且目前上海城镇户均

居住面积仅约 74 平米，有较大改善空间。但目前新

房市场受限于“9070”政策，对产品户型面积控制

较严，但为增加房间数，产品被迫做得更紧凑。上

海新开发项目无论是在户型配比，还是户型设计上，

相似度均较高，致使购房客群在面积段、及户型的

选择空间均较少。2023 年上半年浦东新区新入市新

盘主力户型以 90 平米左右的三室为主，同时项目多

在 90 平米的小三室的基础上搭配少量 120 平米以

上的大户型。

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Shanghai

Real Estate

为了迎“七一”，纪念建党 102 周年，

本会党建工作委员会于 2023 年 6 月 20 日

下午，举办了“迎七一感党恩，不忘初心

跟党走”——参观中共一大会址纪念馆党

日活动。本会党建工作委员会副主任张培

君、秘书长虞建平及东渡国际、三盛宏业、

保集控股等党建工作委员会成员单位党员

代表和商会秘书处党员、干部共 11 人赴中

共一大会址参观学习，重温党史，牢记使命。

当天下午，党员们首先瞻仰了中共一

迎七一感党恩 不忘初心跟党走

——本会党建工作委员会举办参观中共一大会址纪念馆党日活动

大会址，随后参观了中共一大纪念馆。在

中共一大纪念馆内，本会党建工作委员会

副主任张培君带领党员们在党旗前庄严宣

誓，重温入党誓词。“我志愿加入中国共

产党，拥护党的纲领，遵守党的章程……”

铿锵有力的誓言，响彻宣誓大厅，提醒着

每位党员不忘入党初心，坚定理想信念，

继续努力奋斗。

党员干部们跟随场馆工作人员在中共

一大纪念馆中慢步前行，认真聆听每一段

介绍，仔细观看每一张图片，共同回顾我

们党的光辉历程。经过场馆工作人员的介

绍，大家对纪念馆重新开馆后，展览布局

及内容的调整有了更深入的了解。

参观活动结束后，大家都意犹未尽，

纷纷表示，在今后的工作中要不忘初心、

牢记使命，以更加坚定的信心、更加高昂

的热情、更加勤奋的工作，在自己的岗位

上抒写对党的事业的忠诚与执着，为党旗

增辉。

参观中共一大纪念馆 参观学习

重温入党誓词

News 商会新闻

36 2023 年 6 月 16 日下午，以《共建和谐人居环境 探究 IFM

综合设施管理》为主题的本会物业服务委员会专场交流会在海尔

智慧空气体验馆顺利召开。会议旨在以 IFM 综合设施管理为切

入口，通过交流、增进互相了解、实现共同提高，促进物业行业

高满意度、高品质和可持续发展，共同建设和谐人居环境。

“共建和谐人居环境 探究 IFM 综合设施管理”

本会物业服务委员会海尔专场交流会圆满举办

News 商会新闻

上海市工商联房地产商会物业服务委员会副主任兼秘书长朱勇先生主持会议

海尔智家上海中心前置渠道总监崔文平先生致欢迎辞

上海市工商联房地产商会物业服务委员会主任吴倩倩女士代表主办方发言

本次交流会由上海市工商联房地产商会指导，上海市工商联

房地产商会物业服务委员会主办，海尔智家上海中心承办。本会

物业服务委员会副主任兼秘书长朱勇先生主持会议。

会议开始，海尔智家上海中心前置渠道总监崔文平先生致欢

迎辞，并分享了海尔集团的品牌发展历史。海尔始终秉持以用户

为中心的服务理念，为用户提供更舒适的生活方式，卡萨帝中央

空调从空调到健康到舒适到养生，针对不同的生活场景，为共建

和谐人居环境提供定制化的、专业的、极致的空气解决方案。

接着，本会物业服务委员会主任吴倩倩女士代表主办方发

言，她说，很欣慰物业服务委员会的活动举办的越来越聚人气，

今天探讨的 IFM 综合设施管理是物业公司未来发展的新赛道，

同时也是物业服务由传统服务转变为精细化服务的必由之路。随

后，吴倩倩主任还对海尔智家上海中心给予本场活动的大力支持

表示了感谢，特别对海尔智家上海空气产业总监居晓蓉女士、海

尔智家上海中心前置渠道总监崔文平先生等对本次活动的精心组

织表示深深感谢。

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Real Estate

新城悦首席战略官尤建峰先生作主题分享

万物云万睿科技上海区域业务总监俞伟强先生作主题分享

会议现场

中指院上海物业客户总监宋卫宇先生作主题分享

中指院上海物业客户总监宋卫宇先生就国外 IFM 巨头进行

剖析，并对国内部分标杆从事 IFM 企业进行了对比分享。随着

物业管理行业服务边界的不断扩展、内容的不断拓宽，物业企业

服务的对象也在不断的多元化。“全生命周期 + 全生活场景”服

务对物业企业在运营管理方面提出了更高的要求。而 IFM 综合

设施管理服务，就成为满足企业进行多元化服务需求的重要方式。

新城悦首席战略官尤建峰先生分享了新城悦服务如何进行

IFM 布局实践，以智慧运营中心为服务中枢，聚焦政企客户所

需的关键细分服务领域，通过大力发展团餐、电梯等创新增值业

务，不断探索“大后勤”服务领域的多样性和可能性，目的就是

一个——让幸福变得简单。

万物云万睿科技上海区域业务总监俞伟强先生分享万物云

在边缘计算在 IFM 中的落地应用，万科物业是通过在服务过程

中的不断演化，打破服务围栏，实现跨界共享，通过数字化智能

平台解放地域束缚，保证服务品质，提升服务效率。

在交流互动环节，永升物业上海总经理杨杰、 乐道物业总

经理汪璐奇、融创物业服务上海公司总经理青燕、大华服务副总

经理张丽娜等分别阐述了各自对 IFM 的思考，探讨如何更好的

共建和谐人居环境。

会议最后，本会商务部主任沈文彬代表商会做了发言。会后，

参会嘉宾合影留念并参观了海尔智慧空气体验馆。

新城悦、旭辉永升、万物云、融创服务、大华、高地、东渡、

乐道、红豆、中锐华田、爱家、银河、庞泰、埃星、东慧庄原等

物业公司，日出红建筑、倍世、惠奥生物、百战电气、北新建材、

古藤堡酒业等企业共计 40 多人出席本次活动。

38 News 商会新闻

2023 年 5 月 20 日，在市工商联房地

产商会和上海现代服务业联合会指导下，

由上海浦东亲和谷健康管理有限公司和市

工商联房地产商会养老产业委员会联合主

办，由上海亲和宇宙老龄事业发展基金会、

上海亲和谷投资有限公司承办的“向上的

银发浪潮”养老论坛在亲和谷举办。

本次论坛大咖云集，本会养老产业委

员会成员单位上海新东苑快乐家园、慧享

福养老、中锐投资、东渡国际养老事业部、

新城控股心颐荟、旭辉健康、路劲隽芳华、

上海同销实业等 20 多位代表参加了本次论

坛。

“向上的银发浪潮”“亲和谷”盛邀

行业资深人士，共同探讨新时代下的银龄

畅想，共建我们所向往的养老生活。奚志

勇先生分享了主题为“养老 3.0—18 年的探

索与实践”，叶辛先生为大家分享了“α 时

代下的银龄畅想”，王振耀先生占位宏观，

为大家分享了国内养老发展趋势。而后政

界嘉宾、行业嘉宾更是谈到了银龄浪潮下

本会和“亲和谷”联合主办“向上的银发浪潮”养老论坛 的时代应对。“亲和谷”、亲和源的会员

代表也出席论坛，切身谈及退休之后的生

活追求。会上干货满满，思维碰撞，从多

个维度剖析，预见未来养老发展的新风尚！

养老社区创办人——奚晓昕也从自身

角度出发，为大家倾情分享了“学院式养

老—帮助长者建立对生活的向往和应对持

续的挑战”这一重要话题。

正如奚总所言，他在创造“亲和学院”

时，主旨就是为了带领老人一起去尝试很

多新潮和有趣的东西，来不断地帮助老人

们缩小与社会的信息差。致力于让各位长

者，不再惧怕年龄的增长，而是对于新鲜

的明天充满期待感！

亲和养老 3.0 学院式养老社区登场 “亲和谷”养老社区创办人奚晓昕作分享

论坛现场

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Shanghai

Real Estate

2023 年 4 月 25 日下午，以《企业重

构与产业再造》为主题，中小企业家交流

研讨会在东苑集团 7 楼会议厅顺利召开。

会议旨在对目前中小房企面对的市场环境

及存在问题进行探讨交流，通过现状分析、

观点交流，共同研究中小房企的破局转型

之路。

本次交流会由上海市工商联房地产商

会、江苏省工商联房地产商会主办、上海

东苑房地产开发（集团）有限公司承办。

参会的主要嘉宾有本会副会长、东苑集团

董事长侯抗胜先生，江苏省工商联房地产

商会会长、本会副会长、百老汇董事长蒋

佳平先生，浦东交易市场有限公司董事长

企业重构与产业再造

本会和江苏省工商联房地产商会联合主办中小企业家交流研讨会

高幸奇先生，中洋集团董事长钱晓明先生，

本会秘书长沈克乔先生，苏民投董事长黄

东峰先生，扬州新能源集团董事长包广林

先生，苏州鹏云置业集团董事长王立占先

生，江苏景宇置业集团董事长田名富先生，

上海华光房地产发展有限公司董事局副主

席黄有志先生，上海望源企业发展有限公

司董事长季宝红先生，中州集团董事长胡

宾先生，大华（集团）有限公司副总裁周

酉先生，AFC 资资乐创始人、总裁桂金标

先生，东苑集团总裁何红萍女士，东苑集

团董事长助理倪晓峰先生，东苑集团投资

副总经理方振宇先生，本会商务部主任沈

文彬先生共计 13 家企业近 20 人参会。

东苑集团投资副总经理方振宇先生致

欢迎辞，诚挚感谢各位企业家的到来。

接着，东苑集团董事长助理倪晓峰先

生就《中小房企的破局与转型》为主题进

行了分享：在当前市场环境下，中小房企

应积极拥抱市场变化，进行企业重构与产

业再造，以实现企业的破局与转型！他认

为，企业发展要专注于产品及产业迭代升

级，树立企业独特标签，打造企业特色产

品与服务，坚持高品质模式。中小房企要

立足于深耕细分市场，打造好产品、好项目、

好服务。最后他总结到：“个人欲望不能

超越个人的能力，企业欲望不能超越企业

的能力，未来房企的竞争不再是规模的竞

40 News 商会新闻

争，而是产品质量的竞争，中小房企要坚

守本行业，通过跟学、超越、引领，做大

企业不愿做，小企业做不了的事。”

AFC 资资乐创始人、CEO 桂金标先生

以《盘活中国存量资产的商业模式》作出

分享，他以“不要浪费一场危机”为主题，

为大家分享介绍了全国大宗物业的市场情

况及案例。他认为 2023 年大宗交易市场将

出现回升，同时将有更加多元化的资本参

与盘活存量资产，REITs 也将为投资人提

供了更多退出渠道。

上海市工商联房地产商会秘书长沈克

乔先生对于两位嘉宾的发言进行了评说，

他从哲学的角度出发，认为中小企业在房

地产市场发生重大变化的情况下，要立足

于市场，企业领导人在人生观、价值观的

方面要有正确定位，才能保证企业定位最

终落实用活企业资源，从而制定企业发展

战略。最后再次点明了此次会议的初衷，

鼓励大家积极发言，抛出问题，共同探讨。

分享结束后，参会嘉宾开始就中小房

企如何破局转型进行交流研讨。通过对企

业发展共性及个性问题的交流研讨，交流

互鉴、共促提升。

苏民投董事长黄东峰先生认为目前的

房地产市场状况对于中小房企来说是机遇

也是挑战，企业发展不是越大越好，而是

要找到符合中国国情、符合市场需求的发

展道路，打造当地人需求的好产品。

上海望源企业发展有限公司董事长季

宝红先生提出房地产开发需要依据城市“风

水”、“机遇”两个方面，要遵循每个企

业所在城市的“风水”去打造符合城市需

求的产品，同时抓住时机，不与趋势作对，

瞄准机遇，用全球化、互联网思维规划企

业战略。在市场好的情况下克服贪婪，在

市场不好的情况下克服恐惧。

苏州鹏云置业集团董事长王立占先生

认为中小房企应当立足本土发展，求稳定，

求安全。同时要对于存量物业进行产品升

级、定位升级，激发老项目价值。在开发

上可以通过小规模的产品开发，以当地没

有过的优质产品换取溢价空间，并做到及

时退出。

扬州新能源集团董事长包广林先生分

享道：“最火的时候就是最危险的时候，

最难的时候也是最有机会的时候”。他认

为目前市场上不缺房子，但缺的是好房子，

所以在产品打造上应该积极创新，通过好

的产品为客户提供一种新的生活方式。

上海华光房地产发展有限公司董事局

副主席黄有志先生认为目前整体的投资状

态更趋向保守，市场上缺少优质项目，中

小房企在土地获取上竞争不过头部房企，

好的项目拿不到，差的项目不想拿，呼吁

大家可根据自身情况选取优质项目合作开

发。

大华（集团）有限公司副总裁周酉先

生提到，目前项目的来源问题成为公司发

展的首要难题，大华集团发展目前已步入

快车道，接下来需要面临的是收缩、稳住

的问题，保证企业现金流的安全，确保项

目的产品力、交付力。

江苏景宇置业集团董事长田名富先生

提出在面对市场机会时，要保持理智、不

能贪婪，他认为中小房企应当立足于区域

深耕，专注于打造好的产品、好的服务。

浦东交易市场有限公司董事长高幸奇

先生认为每个企业要根据自己自身的情况

去寻找自己的市场定位、行业定位，根据

自己的定位去发展和做事，有多大能力做

多大事情，看清风险，规避风险。同时对

于中小房企来说，产品的迭代升级是必须

的，有能力的企业可以收购不良资产，进

行存量的激活。

百老汇集团董事长蒋佳平先生指出商

会发展以俱乐部为定位，以“好房子、合

伙制、平台化”为发展目标，他认为合作

开发具有“智慧多、单量大、更安全”的

优势，呼吁商会成员可以进行小范围合作。

最后，本会副会长、东苑集团董事长

侯抗胜先生做了总结，他说，中小房企要

坚持走区域化深耕的道路，做好产品深耕，

打造市场需要的好产品好项目。企业的欲

望不能超过企业的能力，安全第一位的。

如今的房地产仍可有所作为，要与时俱进，

开放心态，才能有所成长。

本次交流研讨会议，树立了中小房企

对未来发展的信心，为中小房企破局与转

型指明了方向。当下，企业发展要立足自身，

做好产品，契合时代的发展，通过企业重

构与产业再造，完成企业的破局转型！

41

42 新城控股“七色光计划”

16 场爱心接力，光彩图书馆助力童梦飞翔

走入重庆万州区、河南濮阳县海通乡和云南广南县文山州八

宝镇的乡村小学里，随处可听见琅琅的读书声。在崭新的课桌椅

间、在一本本散发着墨香的图书前，绽放出无数张童真的笑颜。

2023 年的春夏，「光彩图书馆」如约而至，为每一片稚嫩的心田，

种下了梦想的种子。

2023 年，恰逢新城集团 30 年暨新城控股大型公益品牌“七

色光计划”实施 10 周年，新城控股商业管理事业部联合中国社

会福利基金会叶柏公益基金，依托“七色光计划”于 2013 年在

教育平权版块推出的核心项目——“光彩图书馆”，以“爱予

30”为名，开展了捐赠爱和希望的公益活动。

树人耕心

十年守望点亮心灯

2013 年，“七色光计划”正式推出，新城怀着“用心点亮幸福”

的美好愿景，自此开启了十年爱心之路。同年，“光彩图书馆”

项目应运而生，新城用一份份爱心，努力去消除城市和乡村之间

的知识鸿沟，为乡村儿童提供良性的阅读环境，培养他们对阅读、

对知识的兴趣。

10 年间，从白雪皑皑的东北黑土地再到棕榈摇曳的海南岛，

“光彩图书馆”的足迹遍布全国 16 省、2 大直辖市，为 66 座乡

村小学送去了图书、桌椅、文体用品，来自五湖四海的志愿者加

入支教队伍，为数万名乡村学生托举起成才的希望。

在时光的一隅，新城得以见证孩子们成长。借助“光彩图书

馆”的力量，新城希望每一个乡村孩子都能在爱与善的包围中昂

首阔步前行，在掌声和鼓励的环绕下书写精彩人生。公益之路第

10 年，新城写下“爱予 30”，续笔美好的新篇章。

温暖接力

16 座吾悦广场汇聚爱的力量

4 月 23 日，借世界图书日之机，新城携手中国社会福利基

金会叶柏公益基金，在新城控股商业管理事业部常州区域、浙南

区域 16 座吾悦广场设立图书捐赠箱，向社会各界筹集二手图书，

并由吾悦工作人员及叶柏公益基金志愿者精心筛选，定向捐赠给

重庆市万州区凉水学校。

一缕书香、一片真情，在短短 9 天中，“光彩图书馆”共

征集到 4268 本图书，其中包含了各色的图书绘本、经典名著、

科普百科等，每一本都承载着沉甸甸的爱心，每一次捐赠都是文

明的接力。“一点小 XIN 意”或许微不足道，但轻盈的书页终

Society 社会责任

43

Shanghai

Real Estate

将变成最有力量的翅膀，引领每一个梦想翱翔。

翻山越岭

为乡村搭建知识的桥梁

崭新桌椅，蕴含浓浓情意。暖暖爱心，跨越万水千山。6 月

16 日，“心课桌计划”捐赠仪式在重庆市万州区凉水学校举行。

“心课桌”蕴含着“让孩子与我们心连心”的寓意，作为叶柏公

益基金于 2018 年推出的项目，其初衷是给予山区孩子更舒适安

全的学习环境，并希望能通过新课桌，点燃孩子心中的希望。本

次公益行动共向重庆市万州区凉水学校、河南省濮阳县海通乡团

堽中心小学、云南省广南县文山州八宝镇板幕小学等 3 座乡村学

校捐赠了 988 套崭新桌椅，此前捐书活动募捐到的图书，也被

妥善安置到了学校的图书角。

上午 9 点半，仪式正式开始，中国社会福利基金会叶柏公

益基金、重庆儿童救助基金会、重庆市万州区民政局、重庆市万

州区义务工作联合会、新城控股商业管理事业部相关领导和嘉宾，

以及重庆市万州区凉水学校 400 余位师生出席了本次仪式。

在升国旗、唱国歌之后，学生代表向现场嘉宾敬献红领巾，

新城代表也近距离看到了认真可爱的孩子们。百年大计，教育为

本，新城希望尽绵薄之力，助力更多少年儿童成就希望与梦想。

告别了凹凸不平的课桌、咯吱乱晃的木椅，书架上摆满了缤

纷多彩的图书，焕然一新的教室里，更多的孩子将开启智慧的大

门，得到成长的启迪。

十年献爱征程，无远弗届；十年助童成长，涓滴成海。“光

彩图书馆”是新城致力改善乡村教育环境的证明，也是新城步履

不停、坚守初心、践行社会责任的表现。

砥砺三十年，新城一直坚持以真诚待伙伴、以温情待客户、

以大爱回馈社会，时刻关注公益慈善活动，努力照亮尽可能多的

角落！在未来，新城人将矢志不渝地以“让幸福变得简单”为己

任，通过“七色光计划”的公益平台，凝聚更大的力量，以温暖

的力量，推动社会的点滴进步。

44 大华“希望网校”阔别两年，再次走进水磨小学

有一个地方，它是我的家。

山下河水哗啦啦，山上有云啊！

有一种花儿，种在我的家。

生在水磨山坡坡，活在山洼洼。

……

在昆明开往会泽的中巴上，来自上海师范大学音乐学院的大

华希望网校志愿者陈佰怡，一边轻哼着曲子，一边斟酌着歌词，

这是她本次支教的教案之一。

我们一行 21 人，有希望网校的志愿者老师、有来自大华上

海社区的业主，还有参加爱心助学项目的家庭，组成一支志同道

合的志愿服务队伍。

大家在陈老师的歌声里，热烈地讨论着给水磨村大华希望小

学的孩子们带来的课程、礼物，一路颠簸来到了学校。

希望网校的线下课堂

水磨小学是第一个开设希望网校直播课堂的山村学校。每年

组织实地支教，志愿者老师和学生们“网友”见面，分外热络。

我们想通过这种方式，让学生因为喜欢老师，更喜欢这个老

师上的课程。

本次支教公益行，网校老师和爱心家庭家长带来了丰富的

课程，包括英语、音乐、阅读、生理卫生、体育、上海人文，共

45 课时。

每一次实地支教，我们都会随行带来一些捐赠物资。这次带

来了学校亟需的电脑、打印机、微波炉、教学用具、住宿用品等

十余箱物资，邀请宝山区外派援滇干部吴兵见证。

沪滇两地青少年交流分享

上海家庭的 9 个孩子，除了给支教老师们做小助教，还根

据自己的特长准备了分享课件，有心理启蒙、趣味数学、历史、

各种球类、音乐等，共 25 课时。 依晨在爸爸的指导下，为大家摄影摄像。 水磨小学的学生在小助教帮助和分享下，英语备考、练习打

羽毛球乒乓球、学会几个简单的舞蹈动作、探索兴趣岛、沉浸在

有趣的数学游戏里……

1+1+1 爱心助学对象探访

1+1+1 爱心助学是于 2019 年 9 月启动的结对助学公益项目，

即：由一位爱心人士认捐，基金会按 1:1 比例配捐，资助一名困

境学生。

我们探访了升入大桥乡中学的十几名受助学生，关心他们的

生活和学习情况。

Society 社会责任

45

上海孩子加入到他们晚间的一节物理课堂中，在“努力学习，

走出大山”的书法作品前合影，感受着他们刻苦的校园生活。

我们实地探访了受助学生黄 * 莲、余 * 雪的家，他们带我们

了解山村孩子的生活，让资助更有针对性；还和刘 * 波同走放学

路，一起喂牛羊，一起吃柴火饭。

毕业餐、座谈会，依依惜别

水磨小学六年级学生即将毕业，我们拜托志愿者岚岚老师从

昆明带来了乡里和县里都买不到的麦当劳。

很多孩子第一次吃到汉堡、薯条、炸鸡，高兴得欢呼起来。

座谈会上，我们准备了许多上海特产零食，但气氛仍欢愉不

起来。在校长和老师们的深切寄语中，有的孩子低垂着头，有的

孩子红了眼眶。

这里的孩子都不擅长口头表达，我们鼓励他们把自己想说的

话写下来，对老师的感激、对过往的反思、对未来的畅想，想写

什么都可以。

独具魅力的人文之旅

游览念湖，听一听黑颈鹤坚贞不渝的爱心故事，看一看如油

画般质感的美景。

攀大海草山，车辆盘旋往上 2 个多小时，海拔陡然升高到

4000 米左右。一望无际的草山上散落着羊群，我们吃烤土豆和

羊肉串，骑大马徜徉在蓝天碧草之间。

参观唐继尧故居和江西会馆，江西会馆的戏台两侧悬挂着对

联“古今如梦往来只换衣冠，天地无私贵贱皆为角色”，令人久

久回味。

会泽一直是云南的教育高地，我们参观了会泽一中。这里的

孩子 6：40 早自习到 23：00 下课，这让我们惊讶和佩服不已。

上海的孩子学着学长走状元桥，拜孔子，许下好好学习的心愿。

本次水磨小学公益行活动已告一段落，志愿者团队每一个成

员都倾情付出，是与当地师生的一次热烈的心灵交流。

我们每个人是一抹色彩，在一起就五彩斑斓了。这份五彩斑

斓献给云南的师生，同时也让我们自己变得多姿多彩、快乐富足。

希望越来越多的人和我们一起走进大华希望小学，走进大华

希望网校。

水磨小学的孩子们，我们明年再见！

Shanghai

Real Estate

46 Real Estate 房地产 + 爱家·安吉白茶原

让中国拥有世界一流乡村

曾经，“一片叶子成就了一个产业”的富民举措

改变了安吉，白茶成了溪龙乡的金名片。而现在的安

吉，随着安吉白茶原红遍全网，跃升为旅行的热门目

的地，一条以茶产业、茶经济、茶生态、茶文化和茶

人居相融合的乡村振兴新模式正在兴起。当绵延群山

中的万亩茶园成为向往，安吉白茶原，正在开启全新

的未来。

爱家打造中国新数字游民

让创意在乡村生长

每个人都是乡村振兴者

以前，安吉县溪龙乡因安吉白茶而闻名，而如今

让安吉出圈的另一个原因，是在乡村里针对创意与文

化产业进行的系统性在地孵化尝试，在爱家集团打造

的白茶原文化创意产业园里，已经建成了 ACDC 安

吉创意设计中心、DNA 安吉数字游民公社，累计吸

引国内近千名数字游民前来，开启新型引才方式，引

领乡村振兴。

白茶原文化创意产业园里面的 DNA 安吉数字游

民公社，称得上是国内第一个真正意义上的数字游民

社区。这里成为了中国数字游民的灯塔，第一次如此

大规模的将中国的数字游民聚集在白茶原，他们带着

电脑、手机和其他办公设备，甚至有的还带着自己养

的宠物。他们当中有程序员、设计师、文字工作者，

还有制造业和手工业者等等。DNA 依托于整个白茶

原的各类配套业态，为数字游民提供衣食住行的需求

和良好的工作环境，更提供丰富多彩的乡村休闲生活，

这才是能够长期良性发展的核心。

ACDC 作为国内首屈一指的创意设计中心，拥有

8324 平方米、18 个功能各异、气质迥然的功能空间，

有公共开放的展厅和原创商店，有专为会员定制的空

间，有中国最专业的设计图书馆，还有印刷主题实验

室以及设备齐全的多功能厅等，为数字游民打造了一

个支持内容生产和信息流动的平台性空间。

ACDC 与 DNA 之间的相互承接与配套关系，从

真正意义上可以帮助数字游民在乡村获得比城市更好

的工作环境，比如共享办公空间、独立会议室、沙龙

展厅、影音室等。完善和便捷的系统性配套，让每个

在这里工作的人，可以拥有更轻松有趣的社区生活。

在白茶原开放之前，许多国内的数字游民们旅

CCTV13 央视新闻聚焦安吉⽩茶原，点赞爱家用创意设计产业赋能乡村，引导数字游民投身乡村振兴，实现更大的社会价值。

央视新闻、东方卫视、澎湃新闻等多家权威媒体争相报道集团的标杆项目爱家豪庭，点赞垃圾分类模范社区。

连续被央视点赞，爱家到底凭什么连续获得国内最权威媒体的⾼度赞誉？

爱家集团：

一周两次！两个创新举措被央视点赞

47

Shanghai

Real Estate

居在大理、三亚等地，但真正做到被大范围关注的，

还是在 DNA。“成功的背后并非偶然，而是需要超

前的规划和设计，才能确保数字游民愿意来到乡村、

留在乡村”，爱家集团总裁、白茶原创始人，也是

ACDC 和 DNA 的创始人李彦漪，曾在接受采访时说，

“我们建设白茶原文化创意产业园的核心目的，就是

将数字游民作为种子用户，将更多人才吸引来乡村，

为乡村振兴事业输送源源不断的人才保障。”

目前，DNA 安吉数字游民公社二期的扩容已经

结束，增加了约 40 个床位，数字游民公社三期也在

积极地筹备当中。爱家将为白茶原在乡村的产业发展

孵化更多人才，给数字游民提供足够的生活与工作的

系统配套，让他们在乡村发展实现更多社会价值。

多元业态深度建设

发现乡村好生活

自开放运营以来，安吉白茶原创造了很多“第一”。

兼具创意茶饮与茶山美景的网红茶室，“一片叶子茶

饮”已经成为安吉排名第一的饮品店，小红书热门打

卡景点，日销最多能达 1000 多杯。炎·薪火料理，跃

升安吉大众点评西餐厅排行榜第一名，受到年轻人的

喜爱。充满想象力的儿童艺术营地达芬奇花园，播下

第一颗成长种子，让孩子们在自然中发现创造力。一

房难求的树下小白屋，每日限量窑烤面包，早午晚、

中餐西餐风味一绝。摩洛哥风情的 Chris Bar 、户外

主题咖啡馆 PBJ cafe.....

围绕“人”所展开的运营规划及生态建设，

是安吉白茶原发展的核心竞争力。DNA 有一句

slogan——“全世界有趣的人联合起来”，让热爱这

片土地的人都能融入其中，实现宜业宜居，并为乡村

经济、创意文化产业和乡村旅居生活找到新的模式，

让更多志同道合的人来到这里，一起在安吉白茶原打

造世界一流乡村，创造出理想生活范本。

爱家豪庭样本

同心同力共建美好家园

5 ⽉ 23 ⽇，习总书记给上海市虹口区嘉兴路街

道垃圾分类志愿者回信点赞，爱家豪庭作为上海市虹

⼝区嘉兴路街道垃圾分类的先进⽰范⼩区，更是做出

新成效，不仅全员积极参与，而且垃圾分类准确率更

达到 98% 以上。

5 ⽉ 26 ⽇，市委书记陈吉宁，市委副书记、市

⻓龚正等市领导班⼦集体到访豪庭考察。⼀直以来，

上海爱家豪庭作为该⽚区品质⽣活代表和爱家品质典

范，深受业主喜爱和市场认可。每⼀个赞誉的背后，

是爱家 41 年持之以恒的品质坚守和企业担当。

垃圾分类不是易事，更不是⼩事！为了让投放更

便捷，豪庭通过研发“破袋神器”，解决了“湿垃圾

破袋”的难题。为了让业主参与垃圾分类，爱家物业

联合居委会，坚持每天做好投放记录，通过和业主不

断沟通，上⻔宣传指导，针对 80 岁以上纯⽼家庭或

外出特殊情况，物业⻓期提供上⻔代扔等服务。

⼀直以来，从集团总裁李彦漪到物业⼀线都极为

关注社区⽂化打造，提出与业主共建共治，做好垃圾

分类、建设美丽家园。在⼤家的共同努⼒下，从“不

容易”成为“有意义”，实现了物业牵头，业主参与

共治共建的良性⽣态。

爱家“真心好”

让社区生活更精彩

爱家坚信，有温度的好社区，才能创造出“真心

好”生活。通过品质服务和社区活动的不断实践，在

爱家好社区共创人的协同努力下，打造出六一儿童节、

中秋游园会、业主运动会、爱家集市、业主春晚五大

IP 活动贯穿全年。业主们共建自治，越来越多的业

主从邻居成为了朋友，和谐互助的邻里关系会增进人

们的幸福感，让生活更有爱有温暖。

40多年来，爱家选择的路，从来都不是容易的路。

2020年，在集团总裁李彦漪的主导下，爱家明确了“地

产 + 物业”双轮驱动、⼩镇作为发展第⼆曲线的全新

战略，并以⻓期主义的姿态，坚定地⾛在⾃⼰的节奏

中。⽬前，以安吉⽩茶原为代表的⼩镇开发和运营已

初⻅成绩，赞扬背后或许只是阶段努⼒的收获，爱家

会坚持以品质为导向，做好每⼀个产品、服务好每⼀

个爱家⼈、共建好每⼀个社区；也会秉承这份初⼼，

为将安吉⽩茶原打造成为世界一流乡村的⽬标⽽继续

努⼒。

48 Real Estate 房地产 + BFC 外滩金融中心

日前从复星旗下城市功能产业平台复地产发获

悉，复地与合肥市相关政府部门和在地企业，签订战

略合作框架协议，将在生物医药产业，总部经济及科

创蜂巢项目，产业园招商运营等具体项目上展开合作。

同时，为助力合肥科创金融改革试验区，复星将与合

肥共同推进设立总规模 100 亿元的产业基金群。复地

产发集团董事长唐冀宁表示，复地一直在探索“产地

房”新模式，即地产和产业协同发展，产业投资和运

营双轮驱动的模式。在当前的地产业环境之下，复地

在合肥的新突破，或在彰显产城融合的发展模式将有

新的跃迁。

“新蜂巢 2.0 模式”启程

据了解，近年来复地产发围绕城市产业升级需求，

依托复星生态内丰富多元的全球产业，为全国核心城

市，提供多元化、多形态、多层次的定制化产业发展

方案，在全国20余个城市围绕文旅、科创、金融、健康、

文化等五大赛道，打造了数十个产业地标和宜居标杆，

复地称之为“蜂巢模式”。

唐冀宁表示，进入 2023 年，复地正在进化“新

蜂巢 2.0”，也即“拥轻合重”的新业态。复地进化

了产业基金和产业投资的能力，以产业基金为龙头，

通过轻资产能力的培养，驱动蜂巢项目的聚合流动和

多重价值回报。目前，复地正在全国多个城市落地包

括医疗健康等领域在内的多只产业基金，同时，复地

通过旗下的设计、代建、商业管理、物业管理等多个

专业板块，通过“品牌输出 + 代建、代销、代管”等

模式，实现复地轻资产全周期价值链的输出。

围绕“产、地、房”战略，复地目前正在锚定核

心城市与目标产业，充分发挥复星的全球化能力与生

态协同能力，以产业基金撬动优质产业导入，持续打

造产城融合模式下优质产业和场景，助力城市升级。

复地：

“产业 + 基金”模式稳健推进 彰显产城融合新跃迁